別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大分 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-5 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田中　利行   TEL.
鑑定評価額 53,400,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市碩田町３丁目５６７８番１
｢碩田町３－１－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 390  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,300)

1:1.2		 事務所

ＲＣ5		 各種店舗、事務所、
営業所等の建ち並ぶ
商業地域		 南27m県道 水道、ガス、下水 大分

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ県道 交通

施設		 大分駅北東方

2.0km		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の北東方に位置する、臨海産業道路沿道部の商業地域である。自動車交通量が多い地域で、潜在的な
需要は十分見込まれる。背後地地域での取引も活発で、地価はやや上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市市街地中心部から周辺の幹線道路沿道部の商業地域である。旧来の事務所建物が多く、画地規模
に欠ける土地も多いため、県外の大手資本による沿道型店舗の進出は限られ、地元企業が主な需要者となっている。古
い建物が取り壊されるなど、新規投資に向けた動きが見られる。取引規模による差が大きく、需要の中心となる価格帯
は見いだし難いが、土地単価としては１０万円から１５万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中心部周辺の幹線道路沿道部に位置する類似性の高い取引事例による価格を重視するなどして試算したもの
で、実証性並びに信頼性の高い試算価格として求められた。収益価格は、周辺の賃貸不動産の賃料水準及び建築価格の
上昇等を反映して、やや低位に求められた。実証性及び規範性の高い比準価格を重視して、収益価格をやや関連づけて
、前年公示価格からの変動も検討した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 継続的な金融緩和等により地域経済は穏やか
に回復している。マンション開発等に伴って
中心部地価が上昇、周辺部にも波及している
。

交通量が多く、郊外型店舗の進出も見られる
が、画地規模に欠けるため、店舗進出は限定
的で、現状維持程度で推移する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｓ２３
調
-7		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西14m市道、
南6m、角地
商業

(100,500)
b 大分Ｉ２３
調
-14		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 東20m市道、
中間画地
商業

(90,500)
c 大分Ｑ２４
公
-1		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
北8m、角地
近商
駐車付置義務
(100,300)
d 大分Ｌ２４
公
-16		 大分市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
北4m、東2m、
三方路
２住居

(70,200)
e 大分Ｂ２３
調
-17		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南27m県道、
中間画地
近商
土砂災害警戒区域
駐車付置義務
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
97,720  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.0]
127,890 		 100
[  93.4]
136,927 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
137,000 
b (　           ) 
112,275  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
125,998 		 100
[  92.3]
136,509 
137,000 
c (　           ) 
87,827  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 103.0]
88,785 		 100
[  66.6]
133,311 
133,000 
d (　    121,013) 
121,013  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
116,633 		 100
[  81.3]
143,460 
143,000 
e (　           ) 
120,668  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
126,086 		 100
[  90.3]
139,630 
140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    139,000 円／㎡]  



大分 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,073,615 
5,354,500 
14,719,115 
13,357,000 
1,362,115 		 （　0.9475）
1,290,604 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     26,338,857 円　　　　（　     67,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 200.00 ＲＣ5 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 100 ％   300 ％   300 ％   390 ㎡     18.5 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階は事務所、３～５階は住宅（平均専有面積約４５㎡１ＬＤＫタイプ）と想定。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 想定した種類・規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
200.00 
85.0 
170.00 
2,700 
459,000 		 5.0  2,295,000 
0.0  0 

  ～ 2		 事務所
200.00 
85.0 
170.00 
2,200 
374,000 		 3.0  1,122,000 
0.0  0 

  ～ 3		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,650 
297,000 		 0.0  0 
1.0  297,000 

 4～ 5		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,700 
306,000 		 0.0  0 
1.0  306,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
88.0 
880.00 

1,742,000 		 3,417,000 
909,000 
⑨年額支払賃料      1,742,000 円　×　12ヶ月　＝　      20,904,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         648,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金及び賃借人負担の家賃保証により充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,904,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         648,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,724,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,827,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,417,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,436 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          909,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         214,339 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,073,615 円　　　　（　        51,471 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｑ２４公賃
　　　　-4		 1,516  
(   1,485) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,604 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,685 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｑ２４公賃
　　　　-5		 1,537  
(   1,506) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,658 
c 大分Ｑ２４公賃
　　　　-6		 1,924  
(   1,886) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,745 
大分 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 950,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,155,200 円  　　　       21,552,000　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      301,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,567,500 円  　　　　    190,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       190,000 円  　　　　    190,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,354,500 円　（　　　　　　        13,729 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 190,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,357,000 円  
（　　　　　        34,249 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,073,615 円      
②総費用 5,354,500 円      
③純収益　①－② 14,719,115 円      
④建物等に帰属する純収益 13,357,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,362,115 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,290,604 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,309 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,338,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市碩田町三丁目５６７８番１
 3200000062850-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大分 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-5 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　大東　慶久   TEL.
鑑定評価額 53,800,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市碩田町３丁目５６７８番１
｢碩田町３－１－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 390  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,300)

1:1.2		 事務所

ＲＣ5		 各種店舗、事務所、
営業所等の建ち並ぶ
商業地域		 南27m県道 水道、ガス、下水 大分

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ県道 交通

施設		 大分駅　北東方

2.0km		 法令

規制		 近商
(100,300)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 市内中心部に近く、飲食・物販店舗・事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。車両交通量が多く、かねてから
の繁華性は維持されており、投資需要も見込まれ地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分駅を中心として、約１～５ｋｍの範囲の幹線沿線に形成された商業地域を含む圏域となる。中心とな
る需要者は県内及び近隣他県で物販・飲食等を展開する法人等と判断した。好条件の幹線沿線では地価は上昇傾向にあ
り、取引は活性化しつつある。取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は１０
～１５万円／㎡程度となっているが、より高値で取引されているものも散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において店舗・事務所等の使用目的で信頼性の高い取引事例を収集し得た。なお、賃貸市場においては、
未だ地価に見合った賃料水準にはなく、収益価格は低位に試算されている。また、既成市街地であることから原価法の
適用は断念した。よって、本件評価においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年
価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響が薄まり、商業地の地価は上
昇している。微増傾向であった中心部の地価
は、昨今では割高な取引も散見されている。


地域要因に大きな変化はない。中心地に近い
交通量が多い地域であり、周辺を含め店舗・
事業所等の建て替え等が、徐々に行われてい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｐ２４
公
-17		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東18m国道、
中間画地
準工

(70,200)
b 大分Ｎ２４
公
-5		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南9m市道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
c 大分Ｂ２４
公
-6		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m国道、
西8m、角地
商業
駐車付置義務
(90,400)
d 大分Ｂ２３
公
-9		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東21m国道、
北7m、角地
近商
駐車付置義務
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,907 		 100
[  72.2]
148,071 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
148,000 
b (　           ) 
114,607  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
121,001 		 100
[  80.6]
150,125 
150,000 
c (　           ) 
114,110  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
110,850 		 100
[  75.9]
146,047 
146,000 
d (　           ) 
98,405  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
100,125 		 100
[  76.4]
131,054 
131,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



大分 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,405,321 
5,955,900 
16,449,421 
14,973,900 
1,475,521 		 （　0.9475）
1,398,056 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     28,531,755 円　　　　（　     73,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 200.00 ＲＣ5 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
 100 ％   300 ％   300 ％   390 ㎡     18.5 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所、３階以上：居宅（各階４戸、約４５㎡１ＬＤＫ）使用容積率は近隣地域の特性から判断 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
85.0 
170.00 
3,150 
535,500 		 5.0  2,677,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
200.00 
85.0 
170.00 
2,625 
446,250 		 3.0  1,338,750 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,750 
315,000 		 1.0  315,000 
1.0  315,000 

 4～ 5		 居宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,800 
324,000 		 1.0  324,000 
1.0  324,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
88.0 
880.00 

1,944,750 		 4,979,250 
963,000 
⑨年額支払賃料      1,944,750 円　×　12ヶ月　＝　      23,337,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     880.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,337,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,924,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,132,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,979,250 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,809 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          963,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         227,072 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,405,321 円　　　　（　        57,450 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｐ２４公賃
　　　　-1		 2,032  
(   1,999) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[113.0]
1,856 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,789 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｐ２４公賃
　　　　-2		 1,672  
(   1,639) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,607 
c 大分Ｐ２４公賃
　　　　-4		 1,924  
(   1,886) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,945 
大分 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,065,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,405,700 円  　　　       24,057,000　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      302,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,757,200 円  　　　　    213,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,955,900 円　（　　　　　　        15,272 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 213,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 207,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,973,900 円  
（　　　　　        38,395 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,405,321 円      
②総費用 5,955,900 円      
③純収益　①－② 16,449,421 円      
④建物等に帰属する純収益 14,973,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,475,521 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,398,056 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,585 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,531,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市碩田町三丁目５６７８番１
 3200000062850-0000
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備考