別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-4 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　利根　健司   TEL.
鑑定評価額 46,700,000 円  １㎡当たりの価格 214,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市府内町１丁目１１０番１
｢府内町１－４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:2.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ6		 各種店舗、事務所等
の中高層ビルが多い
商業地域		 北12m市道 水道、ガス、下水 大分

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    55 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 大分駅北東方

630m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中心商業地における飲食店や衣料店を中心とした繁華性の高いエリアであり、特段の地域的な変化は認められな
い。近年は空き店舗が増えつつあるものの、コロナ後の商況復活に伴い底堅い需要を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分市中心市街地の商業地域である。需要者の中心は地場法人を中心に、個人投資家も想定される。新型
コロナによる影響からは脱していると思われるが、府内町周辺では依然として空き店舗が目立っているものの、駅前開
発の波及により地価は底堅いものと推測される。土地の取引規模、総額については物件により様々であり、中心価格帯
については見出すことは困難である。なお、面大地のマンション適地であれば取引価格は高額となる傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。収益還元法に関しては、賃料の遅効性により土地価格に見合っ
た収益性を得ることができず低位に算出された。類似性、代替性を有する事例を採用して試算された比準価格は市場実
態を反映し、説得力を有する。よって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較衡量した上で、総額面か
ら見た市場の動向も勘案し、過去の趨勢にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大分駅を中心とした中心商業地は集客性が高
く、新型コロナによる影響を脱しており飲食
店を中心として需要は堅調となりつつある。


大きな地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｒ２４
公
-7		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北13m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
b 大分Ｔ２４
公
-11		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
c 大分Ｎ２４
公
-5		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南9m市道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
d 大分Ｈ２３
公
-12		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南7.8m市道、
中間画地
２住居
駐車付置義務
(60,200)
e 大分Ｑ２３
調
-14		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
218,741  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
242,723 		 100
[ 100.3]
241,997 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
242,000 
b (　           ) 
151,557  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
158,983 		 100
[  75.5]
210,574 
211,000 
c (　           ) 
114,607  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
120,880 		 100
[  62.4]
193,718 
194,000 
d (　           ) 
136,949  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
138,866 		 100
[  59.8]
232,217 
232,000 
e (　           ) 
113,604  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
114,740 		 100
[  52.5]
218,552 
219,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -49.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    217,000 円／㎡]  



大分 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,139,186 
4,585,770 
11,553,416 
10,561,600 
991,816 		 （　0.9490）
941,233 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     20,026,234 円　　　　（　     91,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 165.00 ＲＣ5 825.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   218 ㎡      9.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階はフロア貸しの店舗、３階以上はワンルームタイプの共同住宅。 ⑦有効率　  78.4 ％
の理由		 地域の標準的な数値を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
72.0 
118.80 
3,000 
356,400 		 6.0  2,138,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
165.00 
80.0 
132.00 
2,500 
330,000 		 6.0  1,980,000 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
165.00 
80.0 
132.00 
1,948 
257,136 		 1.0  257,136 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
825.00 
78.4 
646.80 

1,457,808 		 4,889,808 
0 
⑨年額支払賃料      1,457,808 円　×　12ヶ月　＝　      17,493,696 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     646.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含むため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されるため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,493,696 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,399,496 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,094,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,889,808 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,986 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,139,186 円　　　　（　        74,033 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｘ２４公賃
　　　　-4		 1,815  
(   1,812) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,815 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,948 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｘ２４公賃
　　　　-6		 1,850  
(   1,847) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,850 
c 大分Ｘ２４公賃
　　　　-7		 2,258  
(   2,215) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,258 
大分 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 805,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,749,370 円  　　　       17,493,696　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      381,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,328,200 円  　　　　    161,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,585,770 円　（　　　　　　        21,036 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 161,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     825.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,561,600 円  
（　　　　　        48,448 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,139,186 円      
②総費用 4,585,770 円      
③純収益　①－② 11,553,416 円      
④建物等に帰属する純収益 10,561,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 991,816 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 941,233 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,318 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,026,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市府内町一丁目１１０番１
 3200000053651-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-4 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　土師　一弘   TEL.
鑑定評価額 46,900,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市府内町１丁目１１０番１
｢府内町１－４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:2.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ6		 各種店舗、事務所等
の中高層ビルが多い
商業地域		 北12m市道 水道、ガス、下水 大分

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    55 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 大分駅　北東方

630m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナウイルスが５類に移行した令和５年５月以降、中心市街地では各種イベントが通常開催される等、消
費行動は回復傾向にあることから、地価は堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部の商業地域である。需要者の中心は、商業ビル、ホテル等を経営する県内外の法人である
。「ＪＲおおいたシティ」の開業後、一時的に集客力が向上したがその後は伸び悩んでおり、特に核店舗である「トキ
ハデパート」からやや離れた府内町東側では空店舗が散見される。同一需給圏内においては取引規模、用途がまちまち
で、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性の強い取引事例より求められており、市場性を反映し得たものと考える。収益価格は、現時点では投
資額に見合った賃料収入の確保が困難なことから低位に試算された。以上より、不動産市場の動向を総合的に勘案の上
、実勢をより反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、周辺標基準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍がほぼ収束したことにより経済活動
は回復傾向にあり、今後も景気回復の拡大が
期待されるため、地価は上昇傾向にある。


衣料品等の小売店舗のほか飲食店が多い地域
で、近年は扱い品目を特化した店舗をはじめ
とする新規店舗の出店が活発化しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｒ２４
公
-7		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北13m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
b 大分Ｓ２３
調
-7		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西14m市道、
南6m、角地
商業

(100,500)
c 大分Ｒ２３
調
-10		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
d 大分Ａ２２
調
-19		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
218,741  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
245,145 		 100
[ 108.0]
226,986 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
227,000 
b (　           ) 
97,720  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.0]
128,775 		 100
[  58.8]
219,005 
219,000 
c (　           ) 
256,093  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
279,276 		 100
[  98.0]
284,976 
285,000 
d (　           ) 
198,816  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
203,190 		 100
[  93.1]
218,249 
218,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    222,000 円／㎡]  



大分 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,725,453 
4,659,988 
12,065,465 
11,198,100 
867,365 		 （　0.9741）
844,900 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     17,976,596 円　　　　（　     82,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 165.00 ＲＣ5 825.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   218 ㎡      9.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から１・２階を店舗、３階以上を共同住宅の店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  78.4 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
165.00 
72.0 
118.80 
3,300 
392,040 		 6.0  2,352,240 
0.0  0 

 2～  		 店舗
165.00 
80.0 
132.00 
2,500 
330,000 		 6.0  1,980,000 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
165.00 
80.0 
132.00 
1,950 
257,400 		 1.0  257,400 
1.0  257,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
825.00 
78.4 
646.80 

1,494,240 		 5,104,440 
772,200 
⑨年額支払賃料      1,494,240 円　×　12ヶ月　＝　      17,930,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     646.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,930,880 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,434,470 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,496,410 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,104,440 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,961 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          772,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         182,082 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,725,453 円　　　　（　        76,722 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｍ２４公賃
　　　　-13		 2,085  
(   2,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,971 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,993 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｓ２４公賃
　　　　-4		 2,160  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,004 
c 大分Ｓ２４公賃
　　　　-5		 2,416  
(   2,416) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,956 
大分 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 815,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,793,088 円  　　　       17,930,880　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      381,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,344,700 円  　　　　    163,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,659,988 円　（　　　　　　        21,376 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 163,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     825.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,198,100 円  
（　　　　　        51,367 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,725,453 円      
②総費用 4,659,988 円      
③純収益　①－② 12,065,465 円      
④建物等に帰属する純収益 11,198,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 867,365 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 844,900 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,876 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,976,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市府内町一丁目１１０番１
 3200000053651-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考