別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　安東　正二   TEL.
鑑定評価額 205,000,000 円  １㎡当たりの価格 373,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市都町２丁目５番外
｢都町２－１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 550  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:1.2		 店舗

ＳＲＣ4F1B		 銀行、事務所等のビ
ルが多い商業地域
 南36m国道 水道、ガス、下水 大分

840m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    75 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大分駅　北方

840m		 法令

規制		 商業
(100,600)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中心商業地はコロナ禍で打撃を受けたが、経済活動の正常化に伴い、街なか人口が増加し、今後商況の回復傾向
が続くものと予測する。これに伴い、地価の上昇基調が継続するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    378,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分市中心部の商業地域にほぼ限定される。需要者の中心は、資金調達力に優れた大分県内の法人のみな
らず、全国展開での事業経営を行う法人等も想定される。コロナ禍で中心部の商況は停滞していたが、現在は経済活動
の正常化により街なか人口が増加し、新規投資意欲も回復して、土地価格は上昇傾向にある。なお、取引の中心的な価
格帯は規模等によりばらつきがあり、把握が難しい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成市街地のため原価法の適用は断念した。店舗兼事務所ビルが多く所在する地域であるが、土地価格に見合う賃料を
収受することが困難であり、やや低水準にあることから、収益価格はやや低位に試算された。一方、類似地域において
信頼性のある取引事例を収集し得たため、比準価格は規範性が高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌
し、当該不動産の市場性等についても総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    363,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大分 5-11                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    372,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の正常化に伴い、新規投資の動
きは好調であり、歓楽街や郊外の商業地域に
おいても地価の上昇がみられる。


店舗閉鎖後、空室となっているビルも見られ
るものの、中心商業地への人流の回復等によ
り、商況は回復傾向を示している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％ +0.3 ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ａ２３
調
-3		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
b 大分Ｔ２４
公
-22		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
c 大分Ｒ２４
公
-7		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北13m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
d 大分Ｒ２３
調
-7		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
e 大分Ｘ２３
公
-2		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東36m県道、
西1.5m、
二方路
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
376,725  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
397,868 		 100
[ 100.0]
397,868 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
398,000 
b (　           ) 
291,429  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
293,760 		 100
[  84.2]
348,884 
349,000 
c (　           ) 
218,741  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
245,872 		 100
[  66.5]
369,732 
370,000 
d (　           ) 
167,975  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
184,426 		 100
[  52.4]
351,958 
352,000 
e (　           ) 
323,060  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
336,814 		 100
[  85.4]
394,396 
394,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    378,000 円／㎡]  



大分 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存するため、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

76,679,568 
24,665,000 
52,014,568 
47,609,100 
4,405,468 		 （　0.9246）
4,073,296 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     86,665,872 円　　　　（　    158,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 350.00 ＲＣ9 3,204.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   550 ㎡     22.0 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所を想定。また使用容積率は地域の特性から判定。駐車場はタワー式。 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由		 地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
54.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
350.00 
76.0 
266.00 
3,450 
917,700 		 8.0  7,341,600 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
350.00 
73.0 
255.50 
2,700 
689,850 		 5.0  3,449,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,204.00 
72.1 
2,310.00 

6,436,500 		 34,935,600 
0 
⑨年額支払賃料      6,436,500 円　×　12ヶ月　＝　      77,238,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,310.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれるので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        77,238,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       5,760,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     6,639,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 76,358,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,935,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         321,408 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      76,679,568 円　　　　（　       139,417 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｔ２４公賃
　　　　-15		 2,293  
(   2,287) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]
2,565 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,711 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｔ２４公賃
　　　　-16		 1,787  
(   1,787) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,803 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大分 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,465,000 円  　　　　    693,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 12,449,700 円  　　　       82,998,000　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,647,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,717,200 円  　　　　    693,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       693,000 円  　　　　    693,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       693,000 円  　　　　    693,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,665,000 円　（　　　　　　        44,845 円／㎡）　　（経費率　　  32.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9246    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 693,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   3,204.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 47,609,100 円  
（　　　　　        86,562 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 76,679,568 円      
②総費用 24,665,000 円      
③純収益　①－② 52,014,568 円      
④建物等に帰属する純収益 47,609,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,405,468 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,073,296 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,406 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,665,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     158,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市都町二丁目５番
 3200000057007-0000
2 　大分市都町二丁目６番
 3200000057008-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木内　純子   TEL.
鑑定評価額 206,000,000 円  １㎡当たりの価格 375,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市都町２丁目５番外
｢都町２－１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 550  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:1.2		 店舗

ＳＲＣ4F1B		 銀行、事務所等のビ
ルが多い商業地域
 南36m国道 水道、ガス、下水 大分

840m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    75 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大分駅　北方

840m		 法令

規制		 商業
(100,600)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼事務所ビルやホテルを中心とした国道沿線における中心市街地で、オフィス需要の低迷から近年
は賃貸マンションの建設が見られるが、大分駅周辺の地価上昇の影響を受け、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分駅南を含む大分市中心部の幹線道路沿い及びその直背後の商業地域である。需要者の中心は、自社ビ
ルや賃貸ビルを求める県内外の法人や投資家と想定される。かつては事務所や営業所の統廃合等の影響からオフィスの
空室率は高かったものの、大分駅ビル「アミュプラザおおいた」効果による中心市街地の活性化から、投資物件への需
要は回復している。取引価格は物件の規模等により様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性の強い取引事例より検証し、市場性を反映し得たものと思料する。収益価格は、オフィスビルの入居
率は改善しつつあるものの、賃料水準の上昇までにはいたっていないことから低位に試算された。以上より、実勢をよ
り反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けるとともに、周辺標、基準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    363,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大分 5-11                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    372,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍がほぼ収束したことにより、経済活
動は回復の動きを見せており、大分市商業地
の地価は上昇基調で推移している。


令和５年１０月２３日より、対象標準地であ
る商工組合中央金庫大分支店が大分駅前のオ
フィスビルに移転した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｔ２４
公
-22		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
b 大分Ａ２３
調
-3		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
c 大分Ｘ２３
公
-2		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東36m県道、
西1.5m、
二方路
商業

(100,500)
d 大分Ａ２２
調
-21		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西30m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,429  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
293,178 		 100
[  80.0]
366,473 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
366,000 
b (　           ) 
376,725  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
395,177 		 100
[ 100.0]
395,177 
395,000 
c (　           ) 
323,060  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
333,296 		 100
[  80.0]
416,620 
417,000 
d (　           ) 
267,767  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  96.0]		 100
[  93.0]
312,515 		 100
[  89.8]
348,012 
348,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    380,000 円／㎡]  



大分 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,276,109 
23,373,052 
48,903,057 
44,929,800 
3,973,257 		 （　0.9246）
3,673,673 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     78,163,255 円　　　　（　    142,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 360.00 ＲＣ8F1B 2,888.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   550 ㎡     22.0 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し。屋外に平面式の駐車場８台、地下に平面駐車場１３台を想定。 ⑦有効率　  77.6 ％
の理由		 地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
347.00 
70.0 
242.90 
3,600 
874,440 		 6.0  5,246,640 
0.0  0 

 2～  		 事務所
360.00 
75.0 
270.00 
2,650 
715,500 		 3.0  2,146,500 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
360.00 
80.0 
288.00 
2,650 
763,200 		 3.0  2,289,600 
0.0  0 
地下
 1～  		 機械室
21.25 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,888.25 
77.6 
2,240.90 

6,169,140 		 21,130,740 
0 
⑨年額支払賃料      6,169,140 円　×　12ヶ月　＝　      74,029,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,240.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,029,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     6,267,974 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 72,081,706 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,130,740 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         194,403 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,276,109 円　　　　（　       131,411 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｓ２４公賃
　　　　-7		 2,159  
(   2,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,699 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,657 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｍ２４公賃
　　　　-16		 2,682  
(   2,680) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,682 
c 大分Ｍ２４公賃
　　　　-17		 3,243  
(   3,218) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,594 
大分 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,270,000 円  　　　　    654,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 11,752,452 円  　　　       78,349,680　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,647,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,395,500 円  　　　　    654,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       654,000 円  　　　　    654,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       654,000 円  　　　　    654,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,373,052 円　（　　　　　　        42,496 円／㎡）　　（経費率　　  32.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9246    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 654,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   2,888.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,929,800 円  
（　　　　　        81,691 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,276,109 円      
②総費用 23,373,052 円      
③純収益　①－② 48,903,057 円      
④建物等に帰属する純収益 44,929,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,973,257 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,673,673 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,679 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,163,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     142,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市都町二丁目５番
 3200000057007-0000
2 　大分市都町二丁目６番
 3200000057008-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考