別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　上治　昭人   TEL.
鑑定評価額 212,000,000 円  １㎡当たりの価格 598,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市中央町１丁目４２番外
｢中央町１－３－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 355  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:2		 銀行

ＳＲＣ4		 百貨店、銀行、各種
店舗が建ち並ぶ中心
商業地域		 東36m市道、背面道 水道、ガス、下水 大分

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 大分駅北方

480m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ大分駅へ直結する幹線道路沿いの商業地域は集客力が高いため、投資需要はコロナ禍以後、回復傾向にあり
、地価は今後も微増傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    605,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    278,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市街地の商業地域。需要者の中心は、全国で事業展開する法人や県内外の法人投資家等である。Ｊ
Ｒ大分駅ビルの開業により市街地中心部の街中人口が増加し、県外資本により高い利回りを求めて高値取引もみられる
。またコロナ禍以後、投資需要は回復傾向にある。画地規模にばらつきがあるが、需要の中心となる価格帯は、土地３
６０㎡程度で２億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層の店舗や事務所ビルが立地する商業地域で、取引事例比較法においては、代替・競争関係にある商業地域におけ
る多数の信頼性を有する店舗用地等の事例を収集し得た。一方収益還元法においては、現在の賃料水準が元本たる価格
水準まで至っておらず、収益価格は低位に試算された。よって、商業地に対する不動産市場の実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    363,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.0]		 [100.0]
100		 593,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    595,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済が緩やかに回復しているなか個人消
費も同様であり、非製造業の民間設備投資は
底堅く推移している。


地域要因に変動はないが、コロナ禍以後、投
資需要は回復傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｗ２３
調
-4		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西27m市道、
北西25m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b 大分Ａ２３
調
-3		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
c 大分Ｓ２４
公
-10		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4.5m市道、
中間画地
商業

(90,270)
d 大分Ｔ２４
公
-22		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
e 大分Ｘ２３
公
-2		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東36m県道、
西1.5m、
二方路
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
420,991  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
414,445 		 100
[  69.1]
599,776 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
600,000 
b (　           ) 
376,725  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
395,177 		 100
[  68.0]
581,143 
581,000 
c (　           ) 
259,291  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
260,847 		 100
[  43.2]
603,813 
604,000 
d (　           ) 
291,429  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
291,429 		 100
[  48.0]
607,144 
607,000 
e (　           ) 
323,060  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
333,296 		 100
[  54.7]
609,316 
609,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -52.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    605,000 円／㎡]  



大分 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,830,062 
11,629,705 
29,200,357 
24,412,000 
4,788,357 		 （　0.9497）
4,547,503 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     98,858,761 円　　　　（　    278,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 275.00 ＲＣ6 1,495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   355 ㎡     13.4 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸店舗、２階は店舗、３階以上は部分貸事務所 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
61.0 
73.20 
4,700 
344,040 		 10.0  3,440,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
275.00 
83.0 
228.25 
3,400 
776,050 		 8.0  6,208,400 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
275.00 
83.0 
228.25 
2,705 
617,416 		 10.0  6,174,160 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,495.00 
81.2 
1,214.45 

3,589,754 		 34,345,440 
0 
⑨年額支払賃料      3,589,754 円　×　12ヶ月　＝　      43,077,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,214.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金より担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,077,048 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,522,964 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,514,084 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,345,440 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         315,978 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,830,062 円　　　　（　       115,014 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｃ２４公賃
　　　　-19		 3,422  
(   3,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[160.0]
2,275 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,728 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,705 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｃ２４公賃
　　　　-20		 4,580  
(   4,568) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[160.0]
3,045 
c 大分Ｃ２４公賃
　　　　-21		 2,807  
(   2,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,864 
大分 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,795,000 円  　　　　    359,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,403,705 円  　　　       44,037,048　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,751,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,961,700 円  　　　　    359,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       359,000 円  　　　　    359,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       359,000 円  　　　　    359,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,629,705 円　（　　　　　　        32,760 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 359,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　   1,495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,412,000 円  
（　　　　　        68,766 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,830,062 円      
②総費用 11,629,705 円      
③純収益　①－② 29,200,357 円      
④建物等に帰属する純収益 24,412,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,788,357 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,547,503 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,810 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,858,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     278,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市中央町一丁目４２番
 3200000055832-0000
2 　大分市中央町一丁目４３番
 3200000055833-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 5-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　土師　一弘   TEL.
鑑定評価額 213,000,000 円  １㎡当たりの価格 600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市中央町１丁目４２番外
｢中央町１－３－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 355  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車付置義務


(100,600)

1:2		 銀行

ＳＲＣ4		 百貨店、銀行、各種
店舗が建ち並ぶ中心
商業地域		 東36m市道、背面道 水道、ガス、下水 大分

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 大分駅　北方

480m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 金融機関や中層の店舗ビル等が建ち並ぶ「中央通り」沿線の中心繁華街で、コロナ禍の間は商況が低迷したもの
の、収束後は客足の流れは回復傾向にあるため、地価は堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    612,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    271,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部の商業地域である。需要者の中心は、店舗事業を行う全国の法人、不動産賃貸収入を目論
む大手不動産会社やファンド、投資会社である。「ＪＲおおいたシティ」の開業後、大分駅周辺の集客力が向上したた
め近隣地域にも飲食店を中心とした店舗需要が増加した。同一需給圏内においては取引規模がまちまちで、需要の中心
となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替性の強い取引事例より求められ、市場性を反映し得たものと考える。収益価格は、現時点では投資額に
見合った賃料収入の確保が困難なことから低位に試算された。以上より、不動産市場の動向を総合的に勘案の上、実勢
をより反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    363,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.1]		 [100.0]
100		 593,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    595,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍がほぼ収束したことにより経済活動
は回復傾向にあり、今後も景気回復の拡大が
期待されるため、地価は上昇傾向にある。


地域要因に特に大きな変容は見られないが、
定期的に歩行者天国等のイベントが開催され
るなど、中心市街地への顧客の回帰傾向が見
られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｔ２４
公
-22		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,500)
b 大分Ａ２３
調
-3		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,600)
c 大分Ｗ２３
調
-4		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西27m市道、
北西25m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
d 大分Ｃ２３
公
-17		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東（駅前広
場）市道、
北西1.5m、
二方路
商業
駐車付置義務
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,429  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
293,178 		 100
[  48.5]
604,491 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
604,000 
b (　           ) 
376,725  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
395,177 		 100
[  63.1]
626,271 
626,000 
c (　           ) 
420,991  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
414,445 		 100
[  70.1]
591,220 
591,000 
d (　    565,399) 
665,175  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
725,391 		 100
[ 117.0]
619,992 
620,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    612,000 円／㎡]  



大分 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,978,336 
11,697,502 
29,280,834 
24,616,000 
4,664,834 		 （　0.9497）
4,430,193 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     96,308,543 円　　　　（　    271,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 275.00 ＲＣ6 1,495.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車付置義務
 100 ％   600 ％   600 ％   355 ㎡     13.3 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から１・２階を店舗、３階以上を事務所の店舗兼事務所を想定。 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 店舗兼事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
120.00 
61.0 
73.20 
4,800 
351,360 		 10.0  3,513,600 
0.0  0 

 2～  		 店舗
275.00 
83.0 
228.25 
3,500 
798,875 		 8.0  6,391,000 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
275.00 
83.0 
228.25 
2,700 
616,275 		 4.0  2,465,100 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,495.00 
81.2 
1,214.45 

3,615,335 		 19,765,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,615,335 円　×　12ヶ月　＝　      43,384,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,214.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,384,020 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,547,522 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,796,498 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,765,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         181,838 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,978,336 円　　　　（　       115,432 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｍ２４公賃
　　　　-16		 2,682  
(   2,680) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,823 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,709 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｍ２４公賃
　　　　-17		 3,243  
(   3,218) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,948 
c 大分Ｓ２４公賃
　　　　-7		 2,159  
(   2,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,399 
大分 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,810,000 円  　　　　    362,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,434,402 円  　　　       44,344,020　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,742,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,986,500 円  　　　　    362,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       362,000 円  　　　　    362,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       362,000 円  　　　　    362,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,697,502 円　（　　　　　　        32,951 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 362,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,495.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,616,000 円  
（　　　　　        69,341 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,978,336 円      
②総費用 11,697,502 円      
③純収益　①－② 29,280,834 円      
④建物等に帰属する純収益 24,616,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,664,834 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,430,193 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,479 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     96,308,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     271,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市中央町一丁目４２番
 3200000055832-0000
2 　大分市中央町一丁目４３番
 3200000055833-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考