別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 3-2　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 3-2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　土師　一弘   TEL. 
鑑定評価額 9,750,000 円  １㎡当たりの価格 7,250 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 大分市大字中判田字深町１３８９番外
 ②地積(㎡) 1,345  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
台形
1:2		 田 農地の中に一般住宅が散在する地域 北3m道路 中判田

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  280 ｍ、西  110 ｍ、南  130 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 田（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ３ｍ道路 交通

施設		 中判田駅　北西方

1.2km		 法令

規制		 １中専
⑤地域要因の
　将来予測		 大分市南部の現況田からなる平坦な地域である。近隣地域周辺において、小規模な宅地開発が活発に行われてお
り、需要は堅調で地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 造成、区画割のうえ戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,250 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      7,710 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分市郊外部の宅地見込地全域である。需要の中心は、宅地分譲を目論む県内外の不動産開発業者である
。戸建住宅需要の高まりから、大分市内の小規模分譲地の売れ行きは好調で、開発適地は高値での取引が散見される。
近隣地域周辺でも、近年１０区画前後の小規模分譲地が開発されている。需要の中心となる価格帯（総額）は、素地の
規模や開発条件等が異なるため把握しづらいが、単価は１㎡当たり７，０００円～１１，０００円程度である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における代替性を有する取引事例を採用し、市場の実情を反映した実証的な価格
であり説得力を有する。控除法による価格は、需要者側の投資採算性を反映させた試算価格であるが、開発計画等の想
定要素が多いことから相対的に規範性が劣る。よって、規範性が高い比準価格を重視し、控除法による試算価格は参考
に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,090 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +2.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 戸建住宅需要の高まりから、大分市内の住宅地の地
価は上昇傾向で推移しており、総額の抑えられた小
規模分譲地の需要も堅調である。

近隣地域周辺では宅地開発、販売が行われており、
利便性の良好な大分市郊外部では素地需要は堅調で
ある。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 大分 3-2　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｏ２３
調
-14		 大分市 雑種地   袋地等 北6m私道、
中間画地

１中専
土砂災害警戒区域
(60,200)
b 大分Ｙ２３
調
-24		 大分市 田   ほぼ長方形 西3m道路、
北2m、角地

１低専

(60,100)
c 大分Ｌ２４
公
-3		 大分市 雑種地   ほぼ長方形 南東1.2m未舗
装道路、
中間画地

１低専

(50,100)
d 大分Ｏ２３
公
-25		 大分市 田   ほぼ長方形 南西3.2m道路
、中間画地

１住居

(60,160)
e 大分Ｏ２４
公
-18		 大分市 畑   ほぼ台形 南2.1m道路、
中間画地

１中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
10,632 		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  85.0]
12,908 		 100
[ 167.1]
7,725 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
7,730 
b (　　            )
9,487 		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]
9,677 		 100
[ 139.9]
6,917 
6,920 
c (　　            )
8,870 		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]
9,030 		 100
[ 129.4]
6,978 
6,980 
d (　　            )
11,482 		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]
11,895 		 100
[ 158.7]
7,495 
7,500 
e (　　            )
3,565 		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]
3,586 		 100
[  62.0]
5,784 
5,780 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.20		 画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +17.0 宅地造成　　 +40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.20		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.20		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +32.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.20		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +9.0 宅地造成　　 +40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 +0.20		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -38.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       7,250 円／㎡]
大分 3-2　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
45,000  （　   75.8 ％）
34,110 		 20,000    1,200  3,500  9,410 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 15.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  3.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8696　　　　      8,183		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9426　      7,713		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 7,710 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 大分Ｏ２３
調
-6

     42,196 		 100
[100.0]		 [110.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.7]

     47,241 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     47,200 
b 大分Ｏ２４
公
-5

     53,511 		 100
[100.0]		 [102.1]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[133.6]

     40,092 

     40,100 
c 大分Ｙ２４
公
-17

     55,367 		 100
[100.0]		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.3]

     47,551 

     47,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.50		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -5.0 交通・接近   +1.0 環境　　　   +5.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.30		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近   +1.0 環境　　　  +35.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.20		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +2.0 環境　　　  +16.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 45,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
大分

-12
30,000 		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]
44,458 		 [100.0]
100
44,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  +2.0
交通・接近　　   0.0
環境　　 -28.0
行政　　  -2.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 45,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   8,500 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     45 ｍ、西     40 ｍ、南     80 ｍ、北     30 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     26　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    248 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  24.2 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  24.2 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁：Ｈ１．０ｍ×
　Ｌ３００ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　新設道路：Ｗ６ｍ×Ｌ２９０ｍ　
　（当該道路の一部に払下げを受け
　る里道を含む）　　　　　　　　
　アスファルト舗装、Ｕ字側溝
＊排水工事の概要
　雨水排水工事、汚水は個別浄化槽
　で処理
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園、緑地３００㎡程度
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 290.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 290.0 ｍ
＊その他
　ゴミ置き場２０㎡程度
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 大分 3-2　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市大字中判田字深町１３８９番
 3200000220182-0000
2 　大分市大字中判田字深町１３９０番１
 3200000220183-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 3-2　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 3-2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　緒環　隆二   TEL. 
鑑定評価額 9,680,000 円  １㎡当たりの価格 7,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 大分市大字中判田字深町１３８９番外
 ②地積(㎡) 1,345  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
台形
1:2		 田 農地の中に一般住宅が散在する地域 北3m道路 中判田

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  280 ｍ、西  110 ｍ、南  130 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 田（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ３ｍ道路 交通

施設		 中判田駅　北西方

1.2km		 法令

規制		 １中専
⑤地域要因の
　将来予測		 大分市南部における現況農地（田）の宅地見込地地域であり、市中心部へのアクセスも悪くなく、隣接地域を含
めた周辺地域で宅地造成等が盛んに継続して認められるため、地価は今後上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 造成、区画割後の戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,200 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      7,420 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市郊外の現況農地の宅地見込地地域である。需要者の中心は、大分市内の宅地分譲を行う不動産開
発業者である。近年、住宅地需要の回復による住宅開発適地取引が活発化している中で、対象地域の隣接地等における
小規模開発、宅地転用が頻繁に継続して認められるようになった。中心となる価格については、開発規模や素地の形状
等が異なるため総額は特定しづらいが、単価で５，０００～１０，０００円／㎡程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 同一需給圏内類似地域に存する取引事例より算定した比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性が
高い。一方、控除法による価格は、投資採算性に着目して得た価格であり、開発計画の想定や熟成度修正といった判断
を要する点が多く介在する。以上のことから、控除法による価格を参酌し、類似の標準地との検討を踏まえつつ、規範
性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,090 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.6 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 大分県全体の人口は減少で、大分市の人口もやや微
減の状態。市の土地取引価格は総じて上昇傾向であ
るが、分譲住宅着工戸数はやや減少傾向にある。

高江川右岸低地部で地域内道路の幅員が狭く、居住
環境にやや難があるが、最近隣接地域等において小
規模宅地開発や宅地転用が盛んに行われている。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 大分 3-2　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｙ２３
調
-24		 大分市 田   ほぼ長方形 西3m道路、
北2m、角地

１低専

(60,100)
b 大分Ｏ２３
公
-25		 大分市 田   ほぼ長方形 南西3.2m道路
、中間画地

１住居

(60,160)
c 大分Ｕ２３
公
-12		 大分市 田、畑   不整形 東5.5m県道、
西4m、二方路

準都計 

(70,200)
d 大分Ｎ２２
調
-23		 大分市 田   不整形 西3m道路、
南3m、二方路

１低専

(50,100)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
9,487 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,487 		 100
[ 131.2]
7,231 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
7,230 
b (　　            )
11,482 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
11,482 		 100
[ 141.6]
8,109 
8,110 
c (　　            )
5,192 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 102.0]
5,090 		 100
[  83.8]
6,074 
6,070 
d (　　            )
9,890 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,890 		 100
[ 134.3]
7,364 
7,360 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 +15.0 宅地造成　　  +8.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +28.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       7,200 円／㎡]
大分 3-2　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  1.2 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
39,000  （　   75.1 ％）
29,289 		 18,000    1,296  1,000  8,993 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  2.0 ％　m:  4.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　      8,030		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9238　      7,418		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 7,420 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 大分Ｙ２４
公
-9

     46,318 		 100
[100.0]		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 100
[114.2]

     38,686 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     38,700 
b 大分Ｏ２３
公
-12

     36,450 		 100
[100.0]		 [103.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[107.0]

     34,466 

     34,500 
c 大分Ｏ２３
調
-6

     42,196 		 100
[100.0]		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]

     43,803 

     43,800 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.17		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +12.0
画地　　　   +6.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.17		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.0 交通・接近   -2.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.17		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -5.0 交通・接近   +1.0 環境　　　   +4.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 39,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
大分

-12
30,000 		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]
39,037 		 [100.0]
100
39,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　 -18.0
行政　　  -2.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 39,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     35 ｍ、南     80 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     22　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    239 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  24.9 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  24.9 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁：Ｈ１．０ｍ×
　Ｌ２５０ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　新設道路：Ｗ６ｍ×Ｌ２４２ｍ、
　アスファルト舗装、Ｕ字側溝
　
　
＊排水工事の概要
　雨水排水工事、汚水は個別浄化槽
　により対応
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園緑地２８０．０㎡程度
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 230.0 ｍ
＊その他
　ゴミ置場１２㎡
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 大分 3-2　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市大字中判田字深町１３８９番
 3200000220182-0000
2 　大分市大字中判田字深町１３９０番１
 3200000220183-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考