鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｙ２４公 -5	大分市		山林		ほぼ台形	南東5.5m市道、北東2.5m、角地		｢調区｣ (60,200)
b	大分Ａ２４公 -11	大分市		田		ほぼ長方形	東2.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	大分Ｗ２３調 -17	大分市		畑		ほぼ長方形	南2m道路、中間画地		｢調区｣
d	大分Ｗ２３調 -9	大分市		畑		不整形	東2m未舗装道路、中間画地		１低専
e	大分Ｄ２３調 -1	大分市		その他		長方形	北西9m市道、中間画地		｢調区｣ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 5,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	5,000	100 [ 72.3]	6,916	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	6,920
b	(　　 ) 4,149	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	4,149	100 [ 64.0]	6,483		6,480
c	(　　 ) 9,091	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	9,091	100 [ 132.0]	6,887		6,890
d	(　　 ) 5,556	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	6,536	100 [ 96.0]	6,808		6,810
e	(　　 ) 4,581	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	4,581	100 [ 64.0]	7,158		7,160

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	宅地造成　　 -15.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	宅地造成　　 -20.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	宅地造成　　 -20.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 6,850 円／㎡]

大分 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 24.0 月　p： 0.8 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
31,700	（　 70.0 ％） 22,190	9,800		1,882	1,780	8,728
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 24.0 月　p: 0.8 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 1.0 ％　m: 3.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8389　　　　 7,322		1　　(1+r)^m　： 0.9706　 7,107		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		7,110

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　　交通・接近　　　　　　環境　　　　画地　　　　行政　　　　その他　　　　　　　　[ ] 　　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

31,700 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	大分 -38	42,400	[103.5] 100	100 [102.0]	100 [134.8]	31,917	[100.0] 100	31,900

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 0.0

環境　　 +39.0

行政　　 -3.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

31,700 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　         ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東        ｍ、西        ｍ、南        ｍ、北        ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　       　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　       ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

４　不動産ＩＤ

大分 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大分市大字種具字田代１２１０番	3208000163285-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
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20
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25

備考

別記様式第二

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
大分 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 3-1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　梅野　崇

TEL.

鑑定評価額

7,820,000 円

１㎡当たりの価格

6,880 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月7日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

大分市大字種具字田代１２１０番

②地積(㎡)

1,137

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

準工
(60,200)

（その他）

1:3

田

農地の中に住宅等が見られる熟成度の低い地域

南東1m未舗装道路

鶴崎

3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 110 ｍ、南 120 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

田（宅地見込地）

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大規模集客施設制限地区

道

路

１ｍ道路

交通

施設

鶴崎駅南東方

3.3km

法令

規制

準工

特別用途地区

⑤地域要因の
　将来予測

熟成度の低い宅地見込地地域であり、現況は田として利用されてい当分の間は現状を維持すると予測する。海抜
が低く、東方の県道とは河川により分断されているため需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

造成のうえ戸建住宅地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 6,880 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 7,110 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大分市街地東部郊外の住宅地域に近接する農地地域一帯。需要者の中心は地元資本のデベロッパーであ
る。近隣地域はある程度の住宅需要が見込まれるものの、河川沿いの低地で工場も立地する地域であるため、宅地とし
ての選好性は弱い。取引価格は、規模や造成の難易等により価格帯が様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せな
い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域における宅地見込地の取引を採用し、市場の実態を反映しており実証性が高い。一方、控除法によ
る試算価格は、開発計画や造成費等において不確定な想定要素が多いため、現実の市場実態を反映した比準価格の検証
的な性格を有する。よって本件では比準価格を採用し、控除法による価格を参考に留め、類似地域に存する基準地の標
準価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 6,890 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 -0.1 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地方経済は、コロナ禍が収束し持ち直しを見せてい
る。住宅投資も力強さが見られ、居住環境の良好な
小規模分譲地の売れ行きは堅調である。

海抜が低く、幹線県道とは河川で分断された地域の
ため、周辺地域に宅地開発の計画はなく、需要は低
調である。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

大分 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｕ２４公 -9	大分市		畑		ほぼ正方形	東6m道路、中間画地		１中専 (60,200)
b	大分Ｗ２３調 -17	大分市		畑		ほぼ長方形	南2m道路、中間画地		｢調区｣
c	大分Ｏ２３調 -31	大分市		雑種地		不整形	東3.2m市道、南西2m、角地		１中専 (60,160)
d	大分Ｙ２４公 -5	大分市		山林		ほぼ台形	南東5.5m市道、北東2.5m、角地		｢調区｣ (60,200)
e	大分Ｕ２４公 -24	大分市		畑		長方形	北西1m未舗装私道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 7,561	100 [ 70.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	10,780	100 [ 138.0]	7,812	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	7,810
b	(　　 ) 9,091	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	9,055	100 [ 132.3]	6,844		6,840
c	(　　 ) 9,009	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 101.2]	8,875	100 [ 128.8]	6,891		6,890
d	(　　 ) 5,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	4,980	100 [ 77.9]	6,393		6,390
e	(　　 ) 5,276	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	5,271	100 [ 81.0]	6,507		6,510

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月　 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0	宅地造成　　 +20.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0	宅地造成　　 +15.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.03	画地　　　　 +1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0	宅地造成　　 +15.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	宅地造成　　 -18.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	宅地造成　　 -10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 6,880 円／㎡]

大分 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 24.0 月　p： 0.8 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
31,700	（　 70.0 ％） 22,190	9,800		1,882	1,780	8,728
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 24.0 月　p: 0.8 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 1.0 ％　m: 3.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8389　　　　 7,322		1　　(1+r)^m　： 0.9706　 7,107		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		7,110

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	大分Ｍ２３調 -2	31,307	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [100.0]	100 [107.2]	100 [ 93.0]	31,497	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	31,500
	b	大分Ｍ２４公 -11	38,275	100 [100.0]	[100.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 99.7]	100 [130.0]	32,845		32,800
	c	大分Ｏ２４公 -7	31,414	100 [100.0]	[100.2] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [102.0]	30,860		30,900

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.02	街路　　　 +3.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -7.0
			画地　　　 +3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.01	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +30.0
			画地　　　 -0.3	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.02	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +2.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

31,700 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	大分 -38	43,900	[104.1] 100	100 [102.0]	100 [140.7]	31,844	[100.0] 100	31,800

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 0.0

環境　　 +45.0

行政　　 -3.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

31,700 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   6,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     45 ｍ、西     80 ｍ、南     30 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 95 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  5 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     20　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    210 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％

＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水排水、各戸合併浄化槽
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　公園１カ所（２００㎡）
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

４　不動産ＩＤ

大分 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大分市大字種具字田代１２１０番	3208000163285-0000
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備考