令和6年1月15日　提出 大分 -75　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -75 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　土師　一弘   TEL.

鑑定評価額 4,730,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字一木字中原１０３７番２外 ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が散在する 丘陵地に形成された 住宅地域 北東5.4m市道 水道 大在 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   530 ｍ、南   490 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５．４ｍ市道 交通 施設 大在駅　南方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に指定された在来住宅地域で、開発行為や建物の建築に大きな制限を受けることから変容は望め ず、今後も現在の状況を維持していくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市内の市街化調整区域に指定された住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者の中でも地縁を 有する個人と考えられる。市街化区域と比較した値頃感から一部には域外からの需要者も見込まれるが、需要は極めて 限定的である。不動産取引自体が少なく画地規模がまちまちであることから、中心となる価格帯は見出すことは難しい が、更地で概ね４００～９００万円が需要の中心であると考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替性の高い取引事例を採用し、補修正も適切に行なわれており、市場性等を十分に反映し得たことから、 試算価格としての精度は高いと判断される。従って、比準価格を重視し、大分市内における市街化調整区域に指定され た標、基準地との価格バランスを勘案して鑑定評価格を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旺盛な住宅需要や低金利により大分市の住宅 地の地価は依然として上昇傾向で推移してい るが、戸建住宅の建設に陰りが見える等懸念 材料も存する。 市街化区域に近接するものの、近隣地域は農 家住宅が散在する在来の住宅地域で地域要因 の変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％