令和6年1月15日　提出 大分 -64　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -64 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　小部　哲治   TEL.

鑑定評価額 9,530,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市星和台２丁目６３９番３４ ｢星和台２－１２－５｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 敷戸 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 敷戸駅　北東方 1.2km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺において地域要因に影響を与えるような新規開発等は見受けられないものの、市郊外部の既存住宅地域の需 要が値頃感から高まっていることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市南部郊外に位置する分譲住宅団地である。主たる需要者は市内に通勤する個人世帯である。周辺幹線道 路沿いには各種店舗等が建ち並び生活利便性は高い。世代交代に伴う需要に加えて近年は市中心部に比して低位であっ た郊外エリアの既存住宅地域の需要が値頃感から高まり、同一需給圏内の地価は暫く上昇傾向が続くものと思料される 。市場の中心価格帯は、土地で１，０００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地は自用目 的の取引が主である戸建住宅地域に存することから収益物件はほぼ見られないため、収益還元法は適用しなかった。ま た、造成年次が古く、代替性が認められる造成事例が見当たらないため原価法も適用しなかった。以上により、比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -57                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,300 円／㎡ [105.2] 100 100 [101.0] 100 [126.4] [100.0] 100 47,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利の金融環境が継続していること等から 住宅地に対する需要は引き続き強含んでいる 。特に郊外部では割安感から活発な取引が見 られる。 地域要因に大きな変動はないものの、郊外部 開発団地では、居住環境が良好なため需要は 安定し、その勢いは弱まっていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％