令和6年1月15日　提出 大分 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -57 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　佐藤　裕子   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字上宗方字小迫９１８番４ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (60,100) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西12m市道 水道、ガス、下水 南大分 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   170 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代に開発 街 路 基準方位　北１２ｍ 市道 交通 施設 南大分駅　南西方 3.0km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代に造られた郊外の大型分譲住宅団地で、地域の変容は特に見られないが、居住環境は優れ大型商業 施設や文教施設にも近接するため、今後も需要は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     64,800 円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宗方地区の大型分譲住宅団地を中心にその周辺の住宅地域一帯である。中心市街地からはやや離れるも のの、わさだタウンを中心とする大型商業施設に近く居住環境は全体的に良好であるため、居住人口は増加傾向にあり 不動産需要は底堅く推移している。主たる需要者は市内に勤務する地縁性を有する中所得者層である。取引の中心価格 帯は、土地で総額１，１００～１，４００万円程度であるが、近時点の取引件数は若干減少傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の地域で、アパート等の賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用を断念した。原価法を採用し 既成市街地内の最近の造成事例より試算したが、標準地の存する地域は造成時期の古い大型分譲住宅団地であり規模等 の状況が大きく異なるため規範性が劣る面は否めない。以上より、原価法は参考に留め、多数の事例より戸建住宅地の 市場実態を十分に反映した比準価格を標準とするとともに、指定基準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大分 -50                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市の住宅地需要は堅調で、特に郊外部の 住宅地価格の上昇率が高い。今後は建築費の 高騰や金利上昇による影響に注視が必要であ る。 住宅団地内は特に変容は見られないが、周辺 幹線の国道４４２号の拡幅工事が進行中で、 居住の利便性が増し、住宅地需要は堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％ +3.4 ％