令和6年1月15日　提出 大分 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -54 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　松田　尚美   TEL.

鑑定評価額 9,160,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字田原字井ノ上１２７番２ ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が見られる住宅地域 西3.2m市道 水道、下水 豊後国分 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   170 ｍ、南   140 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．２ｍ市道 交通 施設 豊後国分駅　南東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 稙田新都心に近い生活利便性が比較的良好な在来住宅地域である。街路条件、地縁性が強い住環境等から、選好 性は弱いが、周辺地域の土地価格上昇に押され、当面地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稙田地区を中心とする市南西部の在来住宅地域一帯である。需要者の中心は地域に地縁性を有する個人、 戸建住宅用地取得を目的とする個人である。近年、稙田地区では市中心部近郊の住宅地価格に対する値頃感から需要が 高まり、一般住宅地の地価の上昇傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額７００～１，０００ 万円程度、画地規模は比較的大きくなるが街路条件等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域であることから原価法は適用しなかった。最有効使用は戸建住宅地で取引は居住環境を重視した自用目的 で行われることから、収益還元法の適用も断念した。よって、不動産市場を反映した実証的価格である比準価格を標準 に、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討の うえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -71                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [105.7] 100 100 [100.0] 100 [141.2] [100.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、個人消費、設備投資、観光、雇 用等回復傾向にある。当市の住宅投資は持家 、貸家は順調な反面、分譲住宅が減少傾向に ある。 地域要因に大きな変動はないが、稙田地区の 地価上昇に比べての値頃感から、周辺既成住 宅地域での取引が散見されるようになった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％