令和6年1月15日　提出 大分 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -49 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木口　優子   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字宮河内字淨土寺３８０９番 ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 空地 農家住宅の中に一般 住宅も見られる住宅 地域 北2.5m市道 水道 鶴崎 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　   2.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．５ｍ市道 交通 施設 鶴崎駅南東方 6.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 大分市の東方郊外部に存する調整区域内の既存住宅地域であり、地域要因に特に変動はない。街路の幅員及び系 統連続性が劣るため、周辺地域の地価が上昇傾向にあっても対象地域地価は横這いでの推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市郊外部の市街化調整区域内に存する住宅地域の範囲である。需要の中心は、当該地域に地縁を有 する者にほぼ限定される。市街化調整区域における取引は少ないが、価格水準が低いことから、地価はこのところ概ね 横ばい程度での推移である。取引の中心となる価格帯は、規模や取引当事者の属性、取引事情によって様々であるが、 土地で概ね５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存することから収益物件の想定は現実的ではなく、収益還元法は適用できなかった。また既成住宅地 域であることから、原価法の適用も断念した。自用目的の取引が中心となる地域であり、実際の取引価格が需要者の意 思決定の指標となることから、市場性を反映した客観的・合理的価格である比準価格を標準とし、代表標準地との均衡 にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -75                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.9] [100.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向であるが、住宅地需要は旺盛 で、分譲地開発や建売住宅の建設は活発であ る。また既存住宅地域でも値頃感から需要は 高まっている。 郊外の市街化調整区域内の地縁性の強い既存 住宅地域であり、街路条件も大きく劣ること から、地価は横ばい程度での推移であり反転 には至らない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％