別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -47 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.
鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市汐見１丁目１２３番
｢汐見１－２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 385  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ1		 一般住宅が多い区画
整理事業済の住宅地
域		 北東6m市道 水道、下水 大在

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和６年度開校予定の大在東
小学校の通学区域に含まれる
新興住宅地域		 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 大在駅　北東方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大在東小学校の開校を今春に控えミニ開発による宅地分譲や建売住宅の販売が活発化、従来の取引水準から乖離
した成約事例が増えており、開発可能な土地が多く残されていることから地価上昇は暫く続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大野川以遠の臨海部に広がる大在～坂ノ市の土地区画整理事業が施行された郊外住宅地域。需要者は市内
中心部や臨海部事業所に勤務する市民全般。近隣一帯は平成１０年に換地処分が完了し、旧来の地主が所有する畑地が
多く残された状況にあったが、新設小学校の開校を前に昨今は戸建用地の開発を目的とした取引が増えている。需要の
中心となる価格帯は２００㎡程度の画地で総額１，０００万円前後、新築戸建は３，５００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の戸建取引が中心で、アパートは区画整理前からの旧来の地主が保有する物件が多いため取引は少ない。本件
では価格牽連性の強い事例を採用し得たことから比準価格の精度は高く、単価と総額の両面で市場性を反映した価格が
求められた。収益価格は周辺に競合物件が多く、昨今の建設費上昇の影響もあって低く試算された。以上、郊外住宅地
につき比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 -46                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,300 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.8]		 [100.0]
100		 41,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年の新設住宅着工戸数は持家が前年並
み、貸家が１割弱の増加ながら分譲が４割弱
減少しており、前年同期を１割弱下回る水準
で推移している。

大在東小学校の開校を前に戸建需要が強まっ
ており、高値の成約事例が増加している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｅ２３
調
-17		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b 大分Ｃ２４
公
-10		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
南東5m、角地
２住居

(70,200)
c 大分Ｃ２４
公
-19		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 大分Ｘ２３
調
-6		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e 大分Ｕ２３
調
-5		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東9m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,284  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,284 		 100
[ 100.0]
41,284 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
41,300 
b (　           ) 
39,314  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
42,051 		 100
[ 103.0]
40,826 
40,800 
c (　           ) 
36,822  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,694 		 100
[  97.0]
40,922 
40,900 
d (　           ) 
48,337  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,298 		 100
[ 118.6]
46,626 
46,600 
e (　           ) 
58,627  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 132.6]
48,812 		 100
[ 115.5]
42,261 
42,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,500 円／㎡]  



大分 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  大規模土地区画整理事業により整備された市街地で原価法に馴染まない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,571,495 
993,040 
3,578,455 
3,393,880 
184,575 		 （　0.9721）
179,425 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      3,900,543 円　　　　（　     10,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 165.00 ＬＳ2 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   385 ㎡     15.8 m x   24.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＤＫタイプ；平均専有面積５５㎡（総戸数６）、使用容積率は地域の標準的数値を採用 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 共同住宅
165.00 
100.0 
165.00 
1,180 
194,700 		 0.0  0 
1.0  194,700 

 2～  		 共同住宅
165.00 
100.0 
165.00 
1,180 
194,700 		 0.0  0 
1.0  194,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
100.0 
330.00 

389,400 		 0 
389,400 
⑨年額支払賃料        389,400 円　×　12ヶ月　＝　       4,672,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 月額支払賃料に含む（共益費込賃料）
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 賃貸保証制度にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,672,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       391,104 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,497,696 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          389,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          73,799 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,571,495 円　　　　（　        11,874 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｕ２４公賃
　　　　-4		 934  
(     934) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,191 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,180 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｕ２４公賃
　　　　-5		 1,593  
(   1,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,264 
c 大分Ｕ２４公賃
　　　　-6		 1,324  
(   1,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,146 
大分 -47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 238,000 円  　　　　     47,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 244,440 円  　　　        4,888,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      392,700 円  　　　　     47,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        47,600 円  　　　　     47,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,600 円  　　　　     47,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         993,040 円　（　　　　　　         2,579 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,393,880 円  
（　　　　　         8,815 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,571,495 円      
②総費用 993,040 円      
③純収益　①－② 3,578,455 円      
④建物等に帰属する純収益 3,393,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 184,575 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 179,425 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          466 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,900,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市汐見一丁目１２３番
 3208000071264-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -47 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　上治　昭人   TEL.
鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市汐見１丁目１２３番
｢汐見１－２－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 385  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ1		 一般住宅が多い区画
整理事業済の住宅地
域		 北東6m市道 水道、下水 大在

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 大在駅北東方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業により整備された住宅地域であり未利用地も見られるが、新たに小学校が今年４月に開校予定
で人口・世帯数も増加していることで、分譲住宅の開発が進んでおり、今後も地価は上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分川以東の臨海部の住宅地域。需要者の中心は大分市内の勤労者世帯である。当該地域は公共施設や
商業施設等生活利便性が良好な地域で地区人口も増加しており、土地需要は堅調である。市場における中心価格帯は土
地３９０㎡程度で１，４００万円～１，８００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周囲には賃貸共同住宅も見られるが、自己使用目的の取引が主な地域であり、多数の地域的類似性を有する取引事例を
収集し得た。不動産の収益性よりも居住の快適性を重視して取引が行われる市場であるので、比準価格は収益価格より
も重視される。よって比準価格を採用し収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 -46                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,300 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.8]		 [100.0]
100		 41,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地方経済は、緩やかに回復しているなか個人
消費も同様であるが、住宅投資は弱含んでい
る。しかし人気のある分譲地に対する需要は
底堅い。

今年４月、新たに小学校が開校予定である。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -20.8
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｃ２４
公
-10		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
南東5m、角地
２住居

(70,200)
b 大分Ｃ２４
公
-19		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 大分Ｕ２４
公
-10		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
d 大分Ｃ２４
公
-4		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,314  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
42,051 		 100
[ 103.0]
40,826 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,800 
b (　           ) 
36,822  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,694 		 100
[  94.1]
42,183 
42,200 
c (　     65,102) 
44,508  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,644 		 100
[ 113.5]
41,096 
41,100 
d (　           ) 
27,831  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  94.0]
45,257 		 100
[ 109.2]
41,444 
41,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,200 円／㎡]  



大分 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地区画整理事業による市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,659,763 
1,013,878 
3,645,885 
3,458,050 
187,835 		 （　0.9721）
182,594 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      3,969,435 円　　　　（　     10,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 174.44 ＬＳ2 348.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   385 ㎡     15.8 m x   24.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５８㎡ファミリータイプ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
174.44 
100.0 
174.44 
1,134 
197,815 		 0.0  0 
1.0  197,815 

  ～ 2		 住宅
174.44 
100.0 
174.44 
1,134 
197,815 		 0.0  0 
1.0  197,815 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
348.88 
100.0 
348.88 

395,630 		 0 
395,630 
⑨年額支払賃料        395,630 円　×　12ヶ月　＝　       4,747,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     348.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金より担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,747,560 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       397,085 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,566,475 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          395,630 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          93,288 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,659,763 円　　　　（　        12,103 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｃ２４公賃
　　　　-1		 1,380  
(   1,380) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,314 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,158 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,134 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｃ２４公賃
　　　　-2		 914  
(     895) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,069 
c 大分Ｃ２４公賃
　　　　-3		 1,122  
(   1,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]
1,091 
大分 -47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 242,500 円  　　　　     48,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 248,178 円  　　　        4,963,560　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      400,100 円  　　　　     48,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        48,500 円  　　　　     48,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,500 円  　　　　     48,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,013,878 円　（　　　　　　         2,633 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     348.88 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,458,050 円  
（　　　　　         8,982 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,659,763 円      
②総費用 1,013,878 円      
③純収益　①－② 3,645,885 円      
④建物等に帰属する純収益 3,458,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 187,835 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 182,594 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          474 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,969,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市汐見一丁目１２３番
 3208000071264-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考