令和6年1月15日　提出 大分 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -45 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　原　勝海   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 79,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市明野西１丁目４４番 ｢明野西１－１４－５｣ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 高城 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 高城駅　南方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に位置する区画整然とした住宅団地であり、今後も現状を維持すると予測する。従来より選好性が高くブラ ンド力を有する地域のため需要は強含みで推移しており、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は明野地区及びその周辺部の住宅地域。需要者の中心は、市内に居住する自己使用目的の個人である。高台 に位置する閑静な大型住宅団地であり、生活利便性、住環境が良好なため従来より市内人気エリアの一つである。また 団地内の遊休地等において中規模開発が継続的に行われており、販売価格は高水準であるが売れ行きは好調である。な お土地は２９０㎡程度で総額２，３００万円程度が相場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似性が高い取引事例を基に比準価格を試算した。本件では比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評 価額を上記のとおり決定した。なお戸建住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しないほか 、開発時期が古く適切な造成事例の収集が困難なため原価法についても試算しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [101.0] 100 [ 99.0] [101.0] 100 78,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にあるが、住環境及び利便性 が良好な地域を中心に地価は上昇基調にある 。住宅着工件数についても安定的に推移して いる。 団地内及び団地周辺においてミニ開発が行わ れている。取引も多く需要は強含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％