令和6年1月14日　提出 大分 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -44 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 80,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市高崎２丁目２００８番１２０ ｢高崎２－１８－１６｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ丘陵地の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 西大分 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   280 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 西大分駅　南方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も閑静な居住環境を維持すると予測する。需要は底堅く、地価は上昇傾 向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     89,300 円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西大分地区の丘陵地に開発された大規模住宅団地及びその周辺の閑静な住宅地域の範囲。需要者は、市 内に居住する中・高所得層が中心である。造成時期は古いが、造成の品等が高く、人気のある小・中学校区のため、需 要は安定している。土地は２００㎡～２５０㎡で１，５００万円～２，２００万円、中古住宅では総額３，０００万円 程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は閑静な住宅地域であり、比準価格は、地域の類似性や代替性が高い取引事例を中心に試算されており、市場 性を反映した実証的な価格が得られた。積算価格は、新規開発による戸建分譲地の造成事例を採用し、開発法により試 算を行ったが、近隣地域は造成後相当年数が経過した地域であり、原価との関連が希薄のため説得力が低い。よって、 比準価格を採用し、代表標準地との検討や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,400 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [123.8] [100.0] 100 80,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市の人口は、微減傾向で推移している。 新設住宅着工戸数では、持家と貸家はやや増 加しており、分譲住宅は減少している。 地域要因に特に変化は見られないが、人気の 高い地域のため、周辺では新規の宅地分譲が 盛んに行われている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％