別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 -41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -41 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　松田　尚美   TEL.
鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市南鶴崎２丁目１３６番
｢南鶴崎２－８－６｣		 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
駐車付置義務


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 共同住宅、医院等も
見られる住宅地域
 北6m市道 水道、下水 鶴崎

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   210 ｍ、南    70 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 鶴崎駅　南東方

750m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅のほかアパート、事業所等が建ち並ぶ既成住宅地域である。国道の拡幅事業が進捗中であり、周辺地域
に比べ値頃感もあるため、鶴崎地区の住宅地の選好性が高まっており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鶴崎駅を中心とした周辺の住宅地域である。需要者の中心は市東部の企業に勤務する勤労者世帯である
。古くからのやや旧態依然とした住宅地域であるが、森町地区、大在地区の地価上昇に伴い、値頃感から最近は高値成
約の取引が散見される。需要の中心となる価格帯は土地のみ２００～２５０㎡程度で概ね７００万円～１，１００万円
程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に賃貸物件もみられるが、自己所有地の有効利用を目的とした低層物件が主あり、土地価格に見合った賃料水準に
なく収益価格は低位に試算された。居住の快適性が重視される自用目的での取引が中心であることから、不動産市場の
需給動向を示す比準価格を中心に収益価格を比較考量、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の地価動向を
勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 -39                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,900 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[115.2]		 [100.0]
100		 42,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、個人消費、設備投資、観光、雇
用等回復傾向にある。当市の住宅投資は持家
、貸家は順調な反面、分譲住宅が減少傾向に
ある。

令和５年３月、大分市が「鶴崎駅周辺整備基
本構想」を発表。国道拡幅事業の進捗に合わ
せ、住環境整備の期待もあり、需要は堅調で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 -41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｕ２４
公
-3		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
b 大分Ｃ２３
調
-11		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c 大分Ｃ２３
公
-1		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(60,200)
d 大分Ｃ２３
調
-3		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東5.5m市道、
北4m、角地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
e 大分Ｕ２３
公
-14		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.6m市道、
北5.5m、角地
商業
駐車付置義務
(100,336)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,155  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
55,547 		 100
[ 118.5]
46,875 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,900 
b (　           ) 
26,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  65.0]
40,000 		 100
[  98.0]
40,816 
40,800 
c (　           ) 
37,069  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
39,020 		 100
[  99.0]
39,414 
39,400 
d (　           ) 
55,951  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
56,603 		 100
[ 122.5]
46,207 
46,200 
e (　           ) 
59,476  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
48,120 		 100
[ 112.2]
42,888 
42,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,000 円／㎡]  



大分 -41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,275,159 
481,150 
1,794,009 
1,611,380 
182,629 		 （　0.9721）
177,534 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      3,859,435 円　　　　（　     16,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
駐車付置義務
 70 ％   200 ％   200 ％   239 ㎡     11.7 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫで平均専有面積は４０㎡、総戸数４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,150 
92,000 		 1.0  92,000 
1.0  92,000 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,150 
92,000 		 1.0  92,000 
1.0  92,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

184,000 		 184,000 
184,000 
⑨年額支払賃料        184,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,208,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 月額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,208,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       193,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,230,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           184,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,693 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          184,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          43,386 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,275,159 円　　　　（　         9,519 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｙ２４公賃
　　　　-8		 1,409  
(   1,409) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,409 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,176 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｙ２４公賃
　　　　-9		 1,280  
(   1,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,280 
c 大分Ｙ２４公賃
　　　　-10		 1,151  
(   1,150) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,151 
大分 -41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 113,000 円  　　　　     22,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 121,200 円  　　　        2,424,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,350 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      186,400 円  　　　　     22,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        22,600 円  　　　　     22,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,600 円  　　　　     22,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         481,150 円　（　　　　　　         2,013 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,611,380 円  
（　　　　　         6,742 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,275,159 円      
②総費用 481,150 円      
③純収益　①－② 1,794,009 円      
④建物等に帰属する純収益 1,611,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 182,629 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 177,534 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          743 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,859,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市南鶴崎二丁目１３６番
 3208000185787-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 -41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -41 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.
鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市南鶴崎２丁目１３６番
｢南鶴崎２－８－６｣		 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
駐車付置義務


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 共同住宅、医院等も
見られる住宅地域
 北6m市道 水道、下水 鶴崎

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   210 ｍ、南    70 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和６年度より用地買収予定
の国道１９７号（鶴崎工区）
背後の既成住宅地域		 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 鶴崎駅　南東方

750m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１９７号背後の既成住宅地域ながら国道拡幅事業の代替地需要に加え、大在地区や森町地区の住宅地価格が
上昇したことで割安感が高まり、鶴崎駅徒歩圏という立地の良さが再認識され地価は上昇基調に転じつつある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ日豊本線「鶴崎」駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は平均的な給与所得者や鶴崎地区を商圏
とする自営業者等。森町地区や大野川以遠の大在地区の取引価格が大きく上昇し、既成住宅地域ながら駅徒歩圏という
立地の良さから引き合いが増えている。需要の中心となる価格帯は５０～６０坪の画地で１，０００万円、新築戸建で
総額３，５００万円程度、規模の大きい画地も多いことから分割を前提に不動産業者が取得するケースも散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパートも多く見られる既成住宅地域で収益物件に対する需要も認められるが自用目的の取引が中心である。本件では
価格牽連性の強い取引事例を採用し得たことから比準価格の精度は高く、単価と総額の両面で市場性を反映した価格が
求められた。収益価格は周辺に競合物件が多く、昨今の建設費上昇の影響もあって低く試算された。以上、住宅地域に
つき比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 -39                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,900 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[114.3]		 [100.0]
100		 43,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年の新設住宅着工戸数は持家が前年並
み、貸家が１割弱の増加ながら分譲が４割弱
減少しており、前年同期を１割弱下回る水準
で推移している。

大在及び森町地区の住宅地価格の上昇に伴い
割安感が顕在化、国道拡幅事業の代替地需要
もあって成約水準は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 -41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｕ２４
公
-31		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
b 大分Ｕ２４
公
-3		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
c 大分Ｃ２３
調
-11		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d 大分Ｄ２４
公
-3		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東5m道路、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,569  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
45,063 		 100
[ 100.0]
45,063 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,100 
b (　           ) 
53,155  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,673 		 100
[ 118.3]
48,751 
48,800 
c (　           ) 
26,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  65.0]
40,000 		 100
[  96.0]
41,667 
41,700 
d (　           ) 
50,895  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
50,895 		 100
[ 120.6]
42,201 
42,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,000 円／㎡]  



大分 -41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,385,753 
494,800 
1,890,953 
1,647,030 
243,923 		 （　0.9721）
237,118 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      5,154,739 円　　　　（　     21,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
駐車付置義務
 70 ％   200 ％   200 ％   239 ㎡     11.7 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ；平均専有面積４０㎡（総戸数４）、使用容積率は地域の標準的数値を採用 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 共同住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,200 
96,000 		 0.0  0 
1.0  96,000 

 2～  		 共同住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,200 
96,000 		 0.0  0 
1.0  96,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

192,000 		 0 
192,000 
⑨年額支払賃料        192,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,304,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 月額支払賃料に含む（共益費込賃料）
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 賃貸保証制度にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,304,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       203,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,340,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          192,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          45,273 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,385,753 円　　　　（　         9,982 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｕ２４公賃
　　　　-1		 1,397  
(   1,370) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,337 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,226 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｕ２４公賃
　　　　-2		 1,348  
(   1,322) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,021 
c 大分Ｕ２４公賃
　　　　-3		 1,821  
(   1,821) 		 100
[130.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,286 
大分 -41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 115,500 円  　　　　     23,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 127,200 円  　　　        2,544,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      190,500 円  　　　　     23,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         494,800 円　（　　　　　　         2,070 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,647,030 円  
（　　　　　         6,891 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,385,753 円      
②総費用 494,800 円      
③純収益　①－② 1,890,953 円      
④建物等に帰属する純収益 1,647,030 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 243,923 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 237,118 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          992 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,154,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市南鶴崎二丁目１３６番
 3208000185787-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考