令和6年1月15日　提出 大分 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -39 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　緒環　隆二   TEL.

鑑定評価額 8,680,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市森町西４丁目２４５番６５ ｢森町西４－１５－１７｣ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 鶴崎 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 鶴崎駅　南西方 2.0km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 大分市東部郊外において、戸建住宅地域として成熟しており、今後とも現在の状況で推移すると見込まれる。住 環境が良好な地域のため需要が堅調で選好性が強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市東部から南東部にかけての住宅地域一帯である。中心となる需要者は、市内に勤務するファミリ ー層である。周辺の幹線道路沿いに店舗等商業施設が多く存する森町地区は、近年、周辺地域の開発による利便性の向 上が図られつつあり、地価の値頃感と相まって需要者の選好性が強まり、需要超過ぎみの状態となっている。土地は８ ５０～１，０００万円弱程度が需要の中心であり、新築の戸建住宅は２，５００万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性や規範性の高い取引事例を採用して試算しており適正に求められた。なお、戸建住宅地域のため賃 貸市場が成熟しておらず、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。また、宅地造成後長期間が経過し規範性を欠 くため原価法の適用も断念した。住宅の取得を目的とする主たる需要者は、取引価格により形成された地価相場を基に 意思決定を行うことから、比準価格を採用し、周辺標準地等との均衡、地価動向を考慮の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大分 -25                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     48,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分県全体の人口は減少で、大分市の人口も やや微減の状態。市の土地取引価格は総じて 上昇傾向であるが、分譲住宅着工戸数はやや 減少傾向にある。 地域要因に格別な変動はないが、元来、住環 境が良くかつ利便性も良好な地域のため、需 要者の選好が強く、住宅需要はやや超過気味 の状態である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％ +2.1 ％