令和6年1月15日　提出 大分 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -38 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木口　優子   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字森字久保山１０３５番５０ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鶴崎 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   220 ｍ、南   160 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 鶴崎駅　南西方 4.0km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域として成熟しており、地域要因に変化なく現状維持で推移するものと推測す る。古い住宅団地であるが、値頃感から地価の上昇が続いており、当面の間、上昇が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部の東部郊外に所在する住宅地域であり、森、葛木、横尾を中心とする範囲。需要者は大分 市内に通勤するファミリー層が中心である。郊外の古い住宅団地であり、新規開発の分譲地や横尾土地区画整理地区に 比べ選好性はやや低かったが、環境は良好であり値頃感から地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地 １，０００万円～１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件はほぼ見られない戸建住宅地域であるため賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は適用できなかった。また開 発後相当の期間を経ており、原価法も適用しなかった。需要者は、周辺での取引価格を指標として取引を行うことが一 般的な地域であることから、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,900 円／㎡ [105.1] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [102.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向であるが、住宅地需要は旺盛 で、分譲地開発や建売住宅の建設は活発であ る。また既存住宅地域でも値頃感から需要は 高まっている。 古い住宅団地であり地域要因に特に変化はな い。環境は良好であるため、値頃感から需要 は好調で、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％