令和6年1月15日　提出 大分 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -36 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　佐藤　裕子   TEL.

鑑定評価額 5,480,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市豊町２丁目１９５９番５６ ｢豊町２－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 駐車付置義務 (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 大分 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    45 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 大分駅　北東方 2.7km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模画地が密集する住宅地域で、臨海部の工場地帯にも近接し住環境は今一つであるが、総額で割安感がある ため、需要は比較的多く、地価は今後も上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分川の西側で県道大在大分港線の北側を中心とする住宅地域一帯である。この地域は中心部に近いも のの工場地帯に近く住環境が今一つであるため、地価水準はやや低い状況にあるが、画地規模が小さく総額が抑えられ るため業者の転売案件や個人間売買が見られる。主たる需要者は、中心部への接近性を重視する中所得者層である。取 引の中心となる価格帯は、規模が８５㎡程度で総額６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 原価法は、造成後長期間が経過しており規範性に欠けるため適用を断念した。収益還元法は、周辺にアパートも見られ るが、標準地の規模が小さくアパート経営の経済合理性が認められないため適用を断念した。取引事例比較法は、近隣 地域内の多数の取引事例より比較検討したため、地域内の市場性を十分に反映し得た。よって、代表標準地との検討を 踏まえ、市場性を反映した比準価格を標準に、前年価格からの変動要因を総合的に勘案し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,400 円／㎡ [104.1] 100 100 [100.0] 100 [152.9] [100.0] 100 65,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市の住宅地需要は堅調で、特に郊外部の 住宅地価格の上昇率が高い。今後は建築費の 高騰や金利上昇による影響に注視が必要であ る。 画地規模が小さく総額で割安感があるため、 業者の転売案件や個人間売買が比較的多く見 られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％