令和6年1月14日　提出 大分 -302　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -302 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.

鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字下郡字川原瀬３０５５番７ ②地積 　(㎡) 1,666   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 共同住宅 ＲＣ11 中高層の共同住宅が 増えつつある地域 北10m市道 水道、ガス、下水 牧 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中高層の共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 牧駅　南西方 1.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宗麟大橋の完成で大分市中心部への交通利便性が大きく向上したことにより、分譲マンションが建ちつつあり、 今後のマンション市場や建築費の動向にもよるが、分譲マンションの建設が徐々に進むと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層の共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               72,900 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部周辺から郊外のうち中高層の共同住宅が存する地域の範囲。需要者は、分譲マンションの 開発業者及び不動産会社が中心である。人気の高い大分駅周辺ではマンション用地が少なくなり、建設用地を求める動 きは周辺部へと広がっている。一方で、市内のマンション市場は供給過剰が予測され、今後の動向に不透明感が出てき ている。土地は、近隣地域が存する中心部近郊で坪単価２３万円～３０万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、中高層利用が可能な画地規模の取引事例を収集し、その中から代替性の高いものを採用して試算されたも ので、実証的な価格が得られた。開発法による価格は、最有効使用である分譲マンションの建設を想定し、開発業者の 視点から事業計画を検討した結果、比準価格と概ね近似した価格が得られた。以上より、実需に基づく比準価格を採用 し、開発法による価格を参酌し、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市の人口は、微減傾向で推移している。 新設住宅着工戸数では、持家と貸家はやや増 加しており、分譲住宅は減少している。 市中心部へのアクセスが良好なため、工業地 域から中高層共同住宅地域へと移行しつつあ り、近隣地域内でも分譲マンションの建設が 行われている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％