別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -30 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　緒環　隆二   TEL.
鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市花高松３丁目４番７
｢花高松３－４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 310  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 共同住宅

ＲＣ4		 中層の共同住宅と一
般住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 高城

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６ｍ　市道 交通

施設		 高城駅　北東方

1.7km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 臨海工業地帯に近接するという立地環境から、戸建住宅用地需要はさほど高くはないが、アパート等の賃貸需要
は堅調であり、事業所、営業所等の用地需要も強いことから、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分川以東の臨海産業道路背後の住宅地域一帯である。需要者の中心は個人事業者であるが、営業所、
事業所等の立地を目的とする法人、市内居住者の需要も認められる。臨海工業地帯に近接する立地環境からアパート等
の賃貸需要は堅調で、また事業所、営業所等の用地需要も底堅い。取引される画地規模は様々だが、近隣地域及び周辺
では３００㎡程度の画地で１，５００万円前後が取引の中心と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 まず、類似性、代替性を有し価格牽連性が認められる事例から試算された比準価格は市場の実態を反映し説得力を有す
る。次に、収益価格については投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、また近時の建築費上昇等の影響から低
位に試算された。なお、既成市街地に存するため原価法の適用は断念した。よって、低位に試算された収益価格を参酌
の上、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,100 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[145.4]		 [100.0]
100		 47,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大分県全体の人口は減少で、大分市の人口も
やや微減の状態。市の土地取引価格は総じて
上昇傾向であるが、分譲住宅着工戸数はやや
減少傾向にある。

臨海工業地帯に近接する住宅地域であり、地
域要因に格別な変動は見当たらない。立地環
境から戸建住宅地需要は弱いが賃貸需要は比
較的堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｎ２４
公
-3		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b 大分Ｗ２４
公
-19		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c 大分Ｗ２４
公
-20		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d 大分Ｕ２３
公
-10		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
東6m、角地
１住居

(70,200)
e 大分Ｋ２２
公
-14		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,161  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
48,726 		 100
[  97.0]
50,233 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
50,200 
b (　           ) 
22,968  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  52.5]
45,017 		 100
[  97.0]
46,409 
46,400 
c (　           ) 
44,914  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,217 		 100
[  99.0]
46,684 
46,700 
d (　           ) 
45,649  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
47,466 		 100
[  97.0]
48,934 
48,900 
e (　           ) 
25,105  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  56.0]
45,234 		 100
[  92.0]
49,167 
49,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -47.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -44.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,000 円／㎡]  



大分 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,529,123 
1,498,448 
5,030,675 
4,796,110 
234,565 		 （　0.9497）
222,766 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      4,842,739 円　　　　（　     15,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｓ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   310 ㎡     12.7 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３３㎡、１ＬＤＫシングルタイプ１２戸の４階建共同住宅 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 標準的共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,411 
139,689 		 1.0  139,689 
1.0  139,689 

 2～ 3		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,411 
139,689 		 1.0  139,689 
1.0  139,689 

 4～ 4		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,453 
143,847 		 1.0  143,847 
1.0  143,847 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
90.0 
396.00 

562,914 		 562,914 
562,914 
⑨年額支払賃料        562,914 円　×　12ヶ月　＝　       6,754,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     396.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,754,968 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       555,757 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,391,211 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           562,914 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,179 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          562,914 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         132,733 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,529,123 円　　　　（　        21,062 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｏ２３公賃
　　　　-1		 1,373  
(   1,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,445 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,442 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,411 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 大分Ｏ２３公賃
　　　　-2		 1,372  
(   1,344) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,336 
c 大分Ｏ２４公賃
　　　　-3		 1,509  
(   1,508) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,509 
大分 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 369,500 円  　　　　     73,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 347,348 円  　　　        6,946,968　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      609,600 円  　　　　     73,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        73,900 円  　　　　     73,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,900 円  　　　　     73,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,498,448 円　（　　　　　　         4,834 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0649     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,796,110 円  
（　　　　　        15,471 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,529,123 円      
②総費用 1,498,448 円      
③純収益　①－② 5,030,675 円      
④建物等に帰属する純収益 4,796,110 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 234,565 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 222,766 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          719 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,842,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市花高松三丁目４番７
 3200000324812-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -30 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木口　優子   TEL.
鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 48,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市花高松３丁目４番７
｢花高松３－４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 310  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 共同住宅

ＲＣ4		 中層の共同住宅と一
般住宅等が建ち並ぶ
住宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 高城

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 高城駅　北東方

1.7km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 臨海産業道路の背後に位置しており、事業所等も見受けられるため、住宅地としての選好性はやや劣るが、区画
整理された地域であり、幹線道路への接近性も優ることから、需要は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心市街地の東方郊外部、国道１９７号以北～県道大在大分港線以南で、概ねＪＲ高城駅勢圏の
範囲。戸建住宅や共同住宅が多いほか事業所等も見られ、需要者は市内に勤務する個人のほか、事業所用地としての利
用目的の法人等が想定される。幹線道路へのアクセスが良好な、区画整理済みの地域であり、需要は底堅く、地価は強
含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、概ね３００㎡程度の画地で１，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成市街地であるため原価法は適用できなかった。また、共同住宅が見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水
準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。比準価格は、同一需給圏内類似地域において多数の取引事例を収
集し、類似性の高い事例を採用したもので、市場性を反映した合理的価格である。したがって比準価格を標準とし、収
益価格を参考に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,100 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[145.0]		 [100.0]
100		 47,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向であるが、住宅地需要は旺盛
で、分譲地開発や建売住宅の建設は活発であ
る。また既存住宅地域でも値頃感から需要は
高まっている。

臨海産業道路の背後に位置する住宅地域で、
戸建住宅や共同住宅のほか事業所等が建ち並
んでおり、地域要因に特に変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｌ２３
調
-22		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 大分Ｎ２４
公
-3		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c 大分Ｗ２４
公
-5		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d 大分Ｗ２４
公
-4		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,584  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
48,107 		 100
[ 101.0]
47,631 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,600 
b (　           ) 
45,161  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
48,536 		 100
[  98.0]
49,527 
49,500 
c (　           ) 
40,806  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
51,365 		 100
[ 107.2]
47,915 
47,900 
d (　           ) 
45,806  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
52,524 		 100
[ 110.0]
47,749 
47,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,200 円／㎡]  



大分 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,609,097 
1,215,775 
4,393,322 
4,185,310 
208,012 		 （　0.9721）
202,208 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      4,395,826 円　　　　（　     14,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   310 ㎡     12.7 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３７．５㎡、１ＬＤＫを想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
1,410 
158,625 		 1.0  158,625 
1.0  158,625 

 2～ 3		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
1,420 
159,750 		 1.0  159,750 
1.0  159,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
90.0 
337.50 

478,125 		 478,125 
478,125 
⑨年額支払賃料        478,125 円　×　12ヶ月　＝　       5,737,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     337.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,737,500 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       474,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,455,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           478,125 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,399 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          478,125 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         149,558 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,609,097 円　　　　（　        18,094 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｗ２４公賃
　　　　-8		 1,475  
(   1,437) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,578 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,461 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,420 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｗ２４公賃
　　　　-9		 1,514  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,402 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大分 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 293,500 円  　　　　     58,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 296,475 円  　　　        5,929,500　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      484,200 円  　　　　     58,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        58,700 円  　　　　     58,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,700 円  　　　　     58,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,215,775 円　（　　　　　　         3,922 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,185,310 円  
（　　　　　        13,501 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,609,097 円      
②総費用 1,215,775 円      
③純収益　①－② 4,393,322 円      
④建物等に帰属する純収益 4,185,310 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 208,012 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 202,208 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          652 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,395,826 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -30　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市花高松三丁目４番７
 3200000324812-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考