別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -29 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　脇坂　敬規   TEL.
鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市萩原１丁目３１３番２
｢萩原１－１６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に、ア
パートも多い住宅地
域		 北6m市道 水道、ガス、下水 牧

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   240 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 牧駅北方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部近郊に位置し、店舗等の利便施設や小中学校に近接する住宅地域として今後も現状で推移する。地区の幹
線道路沿いに大型商業施設が開業予定で不動産需給が活発化しつつあり、希少性から地価は上昇傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分市中心部及び近郊の住宅地の範囲。主たる需要者は３０～４０歳代のファミリー層の一次取得者から
郊外からの住み替え等を契機とした５０歳代の夫婦二人世帯等まで幅広い。継続して低水準にある住宅ローン金利や金
融機関の積極的な貸出態度から需要は堅調である。建設費は上昇傾向にあるが不動産販売価格は高止まりを維持してい
る。需要の中心価格帯は土地で１，５００万円程度、土地及び建物の総額としては新築で３，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等にはアパートも見られるが、近隣地域は自己使用目的の戸建住宅を主体とした住宅地域であり、収益性より
も居住の快適性等を重視した価格形成が行われる。又住宅地の需要者は類似性を有し代替・競争関係に立つ不動産との
比較を通じて価格決定がなされるであろうことから、複数の取引事例との比較によって試算した比準価格を標準とし、
収益価格は参考に留め、他の標準地、基準地との広域的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大分 -28                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     65,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築着工数は、注文住宅は年後半から減少傾
向にあったが年末にやや盛り返し、建売は年
間を通して安定的に推移。住宅着工数は概ね
昨年と同じ模様。

萩原地区の店舗出店ラッシュにより利便性の
向上が期待され、同地区を含む周辺地区の住
宅地取引の活発化が予測される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％ +6.9 ％
３　試算価格算定内訳 大分 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｒ２４
公
-6		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b 大分Ｇ２４
公
-5		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c 大分Ｒ２３
調
-8		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北12m、角地
１住居

(70,200)
d 大分Ｒ２３
調
-9		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e 大分Ｒ２４
公
-10		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,341  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 100.0]
98,209 		 100
[  99.0]
99,201 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
99,200 
b (　           ) 
102,391  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,439 		 100
[  99.0]
105,494 
105,000 
c (　           ) 
72,542  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
70,193 		 100
[ 101.9]
68,884 
68,900 
d (　           ) 
50,154  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
56,618 		 100
[  93.1]
60,814 
60,800 
e (　           ) 
97,885  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
101,605 		 100
[ 122.4]
83,011 
83,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,000 円／㎡]  



大分 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,563,808 
508,900 
2,054,908 
1,632,770 
422,138 		 （　0.9721）
410,360 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      8,920,870 円　　　　（　     41,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.50 ＬＳ2 165.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   214 ㎡     17.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階層あたり、約４１㎡、２室のシングル又はディンクスタイプ。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
82.50 
100.0 
82.50 
1,180 
97,350 		 0.0  0 
1.0  97,350 

  ～ 2		 住宅
82.50 
100.0 
82.50 
1,220 
100,650 		 0.0  0 
1.0  100,650 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.00 
100.0 
165.00 

198,000 		 0 
198,000 
⑨年額支払賃料        198,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,376,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 賃借人負担で家賃保証に加入し充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,376,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       218,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,517,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          198,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          46,688 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,563,808 円　　　　（　        11,980 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｒ２４公賃
　　　　-3		 1,324  
(   1,298) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,201 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,246 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,220 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｒ２４公賃
　　　　-4		 1,429  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,296 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大分 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,500 円  　　　　     22,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 136,800 円  　　　        2,736,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      188,900 円  　　　　     22,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        22,900 円  　　　　     22,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,900 円  　　　　     22,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         508,900 円　（　　　　　　         2,378 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,632,770 円  
（　　　　　         7,630 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,563,808 円      
②総費用 508,900 円      
③純収益　①－② 2,054,908 円      
④建物等に帰属する純収益 1,632,770 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 422,138 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 410,360 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,918 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,920,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市萩原一丁目３１３番２
 3200000345627-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -29 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田淵　文晴   TEL.
鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市萩原１丁目３１３番２
｢萩原１－１６－８｣		 ②地積
　(㎡)		 214  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に、ア
パートも多い住宅地
域		 北6m市道 水道、ガス、下水 牧

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   240 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 牧駅　北方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣には生活関連施設が充実し、大型スーパーの開店も控えるなど利便性が向上。市中心部へのアクセスも良好
なことから土地需要は堅調で、近隣周辺では高値取引が増加しており、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分川と乙津川の間に広がる中心市街地東部近郊の住宅地域一帯。需要者の中心は市内居住者だが、市
外からの転入も見られる。近隣一帯は中心市街地近郊の住宅地域で、生活関連施設が充実し、大型スーパーの開店も控
えるなど利便性が向上しており、土地需要は堅調で高値取引が増加している。近隣地域及び周辺では土地は１４００～
１８００万円程度、新築戸建物件は３８００万円前後が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。収益価格は
、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことや近時の建設費上昇もあり、低位に試算された。自用目的の取引
が中心で、意思決定において市場性が判断要因となる住宅地域につき比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大分 -28                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     65,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高齢化率は県内で最も低く、人口は微減だが
県人口の４割を占める。新設住宅着工戸数は
、持家と貸家は前年比増加、分譲マンション
は減少。

近隣には生活関連施設が充実し、大型スーパ
ーの開店も控えるなど利便性が向上。土地需
要は堅調で、近隣周辺では高値取引が増加し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％ +5.3 ％
３　試算価格算定内訳 大分 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｇ２４
公
-2		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
南4m、角地
２中専

(70,200)
b 大分Ｇ２４
公
-6		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
北8m、角地
２中専

(70,200)
c 大分Ｉ２３
調
-2		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d 大分Ｃ２３
調
-4		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(80,300)
e 大分Ｒ２３
調
-9		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,392  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
76,870 		 100
[ 115.1]
66,785 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,800 
b (　           ) 
103,297  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 118.5]
89,786 		 100
[ 124.4]
72,175 
72,200 
c (　           ) 
97,885  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
87,933 		 100
[ 126.9]
69,293 
69,300 
d (　           ) 
33,562  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  70.0]
73,288 		 100
[ 104.0]
70,469 
70,500 
e (　           ) 
50,154  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
57,398 		 100
[  86.9]
66,051 
66,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 +18.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,000 円／㎡]  



大分 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,441,688 
499,080 
1,942,608 
1,618,510 
324,098 		 （　0.9721）
315,056 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      6,849,043 円　　　　（　     32,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   214 ㎡     17.2 m x   12.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４０㎡、２ＤＫファミリータイプ４戸の２階建アパート ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,230 
98,400 		 1.0  98,400 
1.0  98,400 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,230 
98,400 		 1.0  98,400 
1.0  98,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

196,800 		 196,800 
196,800 
⑨年額支払賃料        196,800 円　×　12ヶ月　＝　       2,361,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,361,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       208,128 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,393,472 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           196,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,811 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          196,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          46,405 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,441,688 円　　　　（　        11,410 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｇ２４公賃
　　　　-1		 1,505  
(   1,473) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.5]		 100
[100.0]
1,297 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,257 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,230 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｇ２４公賃
　　　　-2		 1,455  
(   1,425) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.0]		 100
[115.0]		 100
[101.5]		 100
[100.0]
1,144 
c 大分Ｇ２４公賃
　　　　-3		 1,643  
(   1,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[115.0]		 100
[ 99.5]		 100
[100.0]
1,305 
大分 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 113,500 円  　　　　     22,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 130,080 円  　　　        2,601,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      187,200 円  　　　　     22,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        22,700 円  　　　　     22,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,700 円  　　　　     22,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         499,080 円　（　　　　　　         2,332 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,618,510 円  
（　　　　　         7,563 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,441,688 円      
②総費用 499,080 円      
③純収益　①－② 1,942,608 円      
④建物等に帰属する純収益 1,618,510 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 324,098 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 315,056 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,472 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,849,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市萩原一丁目３１３番２
 3200000345627-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考