令和6年1月15日　提出 大分 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -27 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　安東　正二   TEL.

鑑定評価額 486,000,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市金池南１丁目１２６番外 ｢金池南１－１１－３４｣ ②地積 　(㎡) 1,351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 駐車付置義務 地区計画等 (100,300) 台形 1:1.2 共同住宅 ＲＣ8 中高層の共同住宅等 が建ち並ぶ中心部の 住宅地域 西100m市道、背面道 水道、ガス、下水 大分 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   200 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層の共同住宅地（分譲マンションの敷地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １００ｍ市道 交通 施設 大分駅　南西方 450m 法令 規制 近商 (100,300) 準防  駐車付置義務 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 利便性、居住環境ともに優れる大分駅南土地区画整理事業区域内に存し、マンション需要は底堅いが、近年マン ションの新規分譲が多くみられ、やや供給過剰な状況にあることから、今後は地価上昇幅の縮小が予測される。 (3)最有効使用の判定 中高層の共同住宅地（分譲マンションの敷地） (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    360,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              362,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分駅を中心とする利便性の高い中心市街地であり、需要者は大手又は中堅のマンションディベロッパー である。利便性、環境ともに良好であり人気が高く、マンション需要は好調であるが、近年は大分市中心部において新 たなマンション建設・分譲が多いことから供給過剰により在庫が増える可能性があり、素地取得意欲は今後やや低下す る可能性がある。需要の中心となる価格帯はマンション適地で坪単価１００～１３０万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、分譲マンションが建ち並ぶ大分市中心部に所在する事例を採用しており市場の実態を反映した規範性の高 い価格である。また開発法は、マンションディベロッパーの投資採算性に着目した理論的価格であり、投資判断指標と なるものであるが、想定判断事項が介在している。従って、比準価格を採用し、開発法による価格を参酌して、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。なお最有効使用が分譲マンション敷地であり収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    355,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の需要は堅調であり、住環境良好 な地域や利便性の高い地域だけでなく、既存 住宅地域においても地価は上昇している。 大分駅南のシンボルロード沿いに存し利便性 、環境とも優り人気が高いが、地域内にマン ション適地の空地はほぼなく新たな建設の動 きはない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％