別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -21 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　緒環　隆二   TEL.
鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 66,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市大字勢家字下組９３４番
 ②地積
　(㎡)		 222  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
駐車付置義務


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模住宅、アパ
ートが密集する既成
住宅地域		 北5.5m市道 水道、ガス、下水 大分

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 大分駅　北方

2.0km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 近年、住環境整備事業により居住環境の改善がなされた古くからの住宅地域であり、市中心部にも近く利便性も
認められることから、今後、地価はやや上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分市中心市街地北部の住宅地域一帯。主たる需要者は大分市内に勤務する中堅所得者層と判断する。市
中心部に近いものの、道路や公園等の公共施設整備が不十分のまま木造建物が密集し、地縁的選好性のやや強い地域で
あったが、近年の住環境整備事業により道路整備が実施され居住環境の改善が図られている。土地の中心となる価格帯
は、２００㎡で１，３００万円～１，３５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 原価法の適用については、既成市街地に所在するため断念した。また、投資総額に見合う賃料水準が形成されていない
ため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼
性のある取引事例を収集し得た。よって、収益価格の低さを参酌の上、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動
産市場の動向を踏まえて、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,400 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[148.5]		 [100.0]
100		 66,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大分県全体の人口は減少で、大分市の人口も
やや微減の状態。市の土地取引価格は総じて
上昇傾向であるが、分譲住宅着工戸数はやや
減少傾向にある。

近年（平成１７年度～令和２年度）実施され
た住環境整備事業による道路整備や居住環境
の改善後、地域要因に格別な変動は見当たら
ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｍ２４
公
-20		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西2.7m私道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,160)
b 大分Ｑ２４
公
-3		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東5m市道、
東6m、角地
１住居
駐車付置義務
(80,200)
c 大分Ｄ２３
調
-3		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m市道、
中間画地
２中専
駐車付置義務
(70,160)
d 大分Ｄ２３
公
-8		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m市道
、北東2.5m、
角地
１住居
駐車付置義務
(80,200)
e 大分Ｚ２２
調
-5		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5.5m市道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,226  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
54,659 		 100
[  82.7]
66,093 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,100 
b (　           ) 
64,708  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
66,360 		 100
[ 100.0]
66,360 
66,400 
c (　           ) 
64,065  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
65,667 		 100
[  95.1]
69,050 
69,100 
d (　           ) 
69,711  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
72,203 		 100
[ 106.0]
68,116 
68,100 
e (　           ) 
65,085  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,257 		 100
[  99.0]
66,926 
66,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,900 円／㎡]  



大分 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,752,050 
576,134 
2,175,916 
1,882,320 
293,596 		 （　0.9721）
285,405 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      6,204,457 円　　　　（　     27,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 ＬＳ2 190.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
駐車付置義務
 70 ％   200 ％   200 ％   222 ㎡     11.6 m x   19.4 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建て、総戸数４戸、各戸２ＬＤＫ４７．５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
95.00 
100.0 
95.00 
1,231 
116,945 		 2.0  233,890 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
95.00 
100.0 
95.00 
1,231 
116,945 		 2.0  233,890 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
190.00 
100.0 
190.00 

233,890 		 467,780 
0 
⑨年額支払賃料        233,890 円　×　12ヶ月　＝　       2,806,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めて計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,806,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       238,934 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,747,746 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           467,780 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,304 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,752,050 円　　　　（　        12,397 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｏ２４公賃
　　　　-1		 1,222  
(   1,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,222 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,233 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,231 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｏ２４公賃
　　　　-2		 1,116  
(   1,116) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,240 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大分 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,000 円  　　　　     26,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 149,334 円  　　　        2,986,680　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      217,800 円  　　　　     26,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         576,134 円　（　　　　　　         2,595 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     190.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,882,320 円  
（　　　　　         8,479 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,752,050 円      
②総費用 576,134 円      
③純収益　①－② 2,175,916 円      
④建物等に帰属する純収益 1,882,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 293,596 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 285,405 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,286 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,204,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市大字勢家字下組９３４番
 3200000090945-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大分 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -21 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　折原　修己   TEL.
鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 66,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市大字勢家字下組９３４番
 ②地積
　(㎡)		 222  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
駐車付置義務


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模住宅、アパ
ートが密集する既成
住宅地域		 北5.5m市道 水道、ガス、下水 大分

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ５．５ｍ　市道 交通

施設		 大分駅　北方

2.0km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 大分市の住環境整備事業により居住環境はやや改善され、需要は堅調である。地価は利便性の高さから緩やかな
上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分市勢家及び住吉地区の既存住宅地及びその周辺地であり、需要者の属性は３０代から４０代の通勤を
目的とした１次取得者が中心であり、近年の取引は中心部の戸建需要が堅調なことから比較的高価格帯であるが概ね上
昇傾向で推移している。土地は概ね１，３００万円前後で取引されているが、画地規模、形状等による需要動向の差が
激しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。中心部周辺の既存住宅地域
であり、周辺に収益物件が見られるものの自用目的の戸建住宅が中心の住宅地域であり、収益性より快適性が重視され
る地域である。積算価格は既存住宅地であり求めることが出来なかった。従って、比準価格を中心に収益価格を参酌し
、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,400 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[148.5]		 [100.0]
100		 66,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大分市全体の住宅動向は近年の物価上昇によ
り需要が堅調な地域においては地価の緩やか
な上昇傾向が続いている。


大分市による住環境整備事業が行われており
、隣接地域の街路条件等が改善されている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｑ２４
公
-3		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東5m市道、
東6m、角地
１住居
駐車付置義務
(80,200)
b 大分Ｍ２４
公
-20		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西2.7m私道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,160)
c 大分Ａ２４
公
-7		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
西3.6m、角地
２中専
駐車付置義務
(80,160)
d 大分Ｈ２３
調
-15		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5.8m市道
、中間画地
２中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,708  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
66,096 		 100
[ 100.0]
66,096 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,100 
b (　           ) 
51,226  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
54,496 		 100
[  80.6]
67,613 
67,600 
c (　           ) 
90,231  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
89,426 		 100
[ 132.3]
67,593 
67,600 
d (　           ) 
74,692  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,692 		 100
[ 110.0]
67,902 
67,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,900 円／㎡]  



大分 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,892,533 
605,280 
2,287,253 
1,982,140 
305,113 		 （　0.9452）
288,393 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      6,269,413 円　　　　（　     28,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
駐車付置義務
 70 ％   200 ％   200 ％   222 ㎡     11.6 m x   19.4 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプで、２ＤＫ程度が標準的で平均専有面積は５０㎡程度。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,229 
122,900 		 1.0  122,900 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,229 
122,900 		 1.0  122,900 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

245,800 		 245,800 
0 
⑨年額支払賃料        245,800 円　×　12ヶ月　＝　       2,949,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,949,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       251,328 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,890,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           245,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,261 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,892,533 円　　　　（　        13,029 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分中０６公Ｂ
賃
　　　　-1		 1,686  
(   1,686) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,259 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,229 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分中０６公Ｂ
賃
　　　　-2		 1,850  
(   1,847) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,330 
c 大分中０６公Ｂ
賃
　　　　-5		 2,042  
(   2,039) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[180.0]		 100
[100.0]
1,101 
大分 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,000 円  　　　　     27,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 157,080 円  　　　        3,141,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      229,300 円  　　　　     27,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         605,280 円　（　　　　　　         2,726 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9452    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,982,140 円  
（　　　　　         8,929 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,892,533 円      
②総費用 605,280 円      
③純収益　①－② 2,287,253 円      
④建物等に帰属する純収益 1,982,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 305,113 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 288,393 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,299 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,269,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市大字勢家字下組９３４番
 3200000090945-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考