別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -18 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　佐藤　裕子   TEL.
鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 68,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市田中町３丁目５３６番４
｢田中町３－８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 北東4m市道 水道、ガス、下水 南大分

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ道路 交通

施設		 南大分駅　南東方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。街路条件はやや劣るものの、中心市街地の近郊に位置し利便性は概ね
良好なため、住宅地需要は比較的多く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南大分地区の住宅地域一帯である。需要の中心は、市内へ勤務する中所得者層であるが、外部からの転入
者も見られる。中心市街地の近郊に位置し利便性は概ね良好であるため、住宅地需要は比較的多く、ミニ開発分譲も良
く見られる地域である。取引の中心価格帯は、住宅地で総額１，２００万円～１，５００万円程度で、継続する金融緩
和を背景に、高値取引も散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近隣地域周辺の田中・畑中地区に位置する多数の取引事例より試算したため、市場性を十分に反映し規範
性が高い。一方、周辺にアパート等も見られるが、土地価格に見合う収益性が確保できないため収益価格は低位に試算
された。市場では収益性よりも代替不動産との比較により価格の決定がなされているため、収益価格は参考にとどめ、
市場性を反映した比準価格を採用することによって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大分市の住宅地需要は堅調で、特に郊外部の
住宅地価格の上昇率が高い。今後は建築費の
高騰や金利上昇による影響に注視が必要であ
る。

南大分地区は生活の便利性は良好であるが、
中心部と比較して割安感があるため、地価は
上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｉ２４
公
-17		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南西4m、角地
１中専

(70,200)
b 大分Ｇ２３
調
-6		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
南東5m、角地
１中専

(70,200)
c 大分Ｐ２４
公
-23		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.5m市道、
北6m、角地
２中専

(70,200)
d 大分Ｅ２３
調
-15		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m道路、
中間画地
１住居

(60,160)
e 大分Ｐ２４
公
-4		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,623  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.0]
60,316 		 100
[  97.8]
61,673 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,700 
b (　           ) 
69,815  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
69,476 		 100
[ 100.0]
69,476 
69,500 
c (　           ) 
57,126  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
56,183 		 100
[  94.7]
59,327 
59,300 
d (　           ) 
65,779  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
68,344 		 100
[  93.1]
73,409 
73,400 
e (　           ) 
56,604  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[  87.0]		 100
[ 100.0]
66,363 		 100
[  95.1]
69,782 
69,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,300 円／㎡]  



大分 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,568,080 
522,900 
2,045,180 
1,704,070 
341,110 		 （　0.9721）
331,593 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      7,208,543 円　　　　（　     36,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   160 ％   198 ㎡     12.8 m x   15.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４０㎡、１ＬＤＫ。容積率は地域の標準的容積率より判定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住居
80.00 
100.0 
80.00 
1,300 
104,000 		 1.0  104,000 
1.0  104,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

208,000 		 208,000 
208,000 
⑨年額支払賃料        208,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,496,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含めているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,496,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       218,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,517,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           208,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,914 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          208,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          49,046 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,568,080 円　　　　（　        12,970 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｉ２４公賃
　　　　-1		 1,549  
(   1,485) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]
1,346 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,329 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｉ２４公賃
　　　　-2		 1,590  
(   1,525) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
1,398 
c 大分Ｉ２４公賃
　　　　-3		 1,379  
(   1,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,304 
大分 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,500 円  　　　　     23,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 136,800 円  　　　        2,736,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      197,100 円  　　　　     23,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        23,900 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,900 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         522,900 円　（　　　　　　         2,641 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,704,070 円  
（　　　　　         8,606 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,568,080 円      
②総費用 522,900 円      
③純収益　①－② 2,045,180 円      
④建物等に帰属する純収益 1,704,070 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 341,110 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 331,593 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,675 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,208,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市田中町三丁目５３６番４
 3200000128297-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大分 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -18 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　大東　慶久   TEL.
鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市田中町３丁目５３６番４
｢田中町３－８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 北東4m市道 水道、ガス、下水 南大分

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 南大分駅　南東方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 南大分地区の幹線背後で、熟成度が高い既成住宅地域である。旧来からの街路でやや整然性に欠けるが、近郊の
宅地需要の高まりを受け、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分市中心部南方の住宅地域の存する圏域と判定した。需要者は市内在住で、通勤利便性・居住環境に着
目して戸建住宅取得を目的とする３０～５０歳代のファミリー層が中心となる。中心市街地に比較的近く通勤利便性が
高い住宅地域で、近年では地価は継続的に上昇しており、やや高めの取引が多くみられている。市場の中心価格帯は、
土地価格で１３００～２０００万円程度、新築総額で３０００～４５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において住宅使用目的で信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、賃貸市場においては節税対策の低層
アパート等が主で、地価に見合った賃料水準にはなく収益価格は低位に試算された。なお、既成市街地であることから
原価法の適用を断念した。よって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、
前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅地の地価は、堅調な住宅需要を反映して
、上昇傾向を維持している。市街地外縁から
郊外部のエリアでは割安感から大幅な地価上
昇がみられる。

地域要因に特段の変更はない。比較的利便性
等が高く市街地へアクセスが良い地域である
ことから、堅調な需要が継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｔ２４
公
-12		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m市道、
南西6m、
二方路
２中専

(70,200)
b 大分Ｐ２４
公
-16		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東5m市道、
北4m、角地
１中専

(70,200)
c 大分Ｉ２４
公
-17		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南西4m、角地
１中専

(70,200)
d 大分Ｇ２３
調
-6		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m市道、
南東5m、角地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,785  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
53,940 		 100
[  83.0]
64,988 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
65,000 
b (　           ) 
69,712  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
68,832 		 100
[  91.9]
74,899 
74,900 
c (　           ) 
51,623  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.0]
60,257 		 100
[  92.7]
65,002 
65,000 
d (　           ) 
69,815  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
69,544 		 100
[ 100.0]
69,544 
69,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,500 円／㎡]  



大分 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,312,889 
678,400 
2,634,489 
2,245,950 
388,539 		 （　0.9721）
377,699 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      8,210,848 円　　　　（　     41,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   160 ％   198 ㎡     12.8 m x   15.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、総戸数４戸（２ＬＤＫ、専用面積：５０㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,370 
137,000 		 1.0  137,000 
1.0  137,000 

 2～ 2		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,370 
137,000 		 1.0  137,000 
1.0  137,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

274,000 		 274,000 
274,000 
⑨年額支払賃料        274,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,288,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,288,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       282,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,245,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           274,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,521 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          274,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          64,608 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,312,889 円　　　　（　        16,732 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｐ２４公賃
　　　　-5		 1,679  
(   1,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]
1,416 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,370 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｐ２４公賃
　　　　-6		 1,708  
(   1,708) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,414 
c 大分Ｐ２４公賃
　　　　-3		 1,424  
(   1,370) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]
1,286 
大分 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 176,400 円  　　　        3,528,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      259,800 円  　　　　     31,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         678,400 円　（　　　　　　         3,426 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,245,950 円  
（　　　　　        11,343 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,312,889 円      
②総費用 678,400 円      
③純収益　①－② 2,634,489 円      
④建物等に帰属する純収益 2,245,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 388,539 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 377,699 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,908 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,210,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市田中町三丁目５３６番４
 3200000128297-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考