令和6年1月15日　提出 大分 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -16 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　安東　正二   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市城南北１丁目１２９０番９ ｢城南北１－７－２９｣ ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い高 台の区画整然とした 住宅地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 南大分 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 南大分駅　北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 開発時期の古い住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見込まれないが、大分市中心部近郊に存する割に値頃 感があり、当該地域の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市中心部の南部近郊の高台である城南団地、三芳地区を中心とする住宅地域である。主な需要者は、 中心部に勤務する個人である。区画整然とした住宅地域で居住環境は良好であるが、古い団地であり街路系統がやや劣 ること等から中心部に近い割に地価水準は低めであり、割安感から地価上昇が見受けられる状況となっている。需要の 中心となる価格帯は、３００㎡程度の土地で１，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 開発後、相当の年月を経過しており原価法は適用できなかった。また自用の一般住宅が建ち並ぶ地域で、賃貸市場が未 成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地からの規準価格との均衡に留意のうえ、前年 地価公示からの変動要因の検討を踏まえ、同一需給圏内の地域性が類似した規範性の高い事例を採用して得た比準価格 を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,500 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [135.7] [100.0] 100 50,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の需要は堅調であり、住環境良好 な地域や利便性の高い地域だけでなく、既存 住宅地域においても地価は上昇している。 地域要因に変動はないが、中心市街地に比較 的近く住環境も良好な高台の住宅団地に所在 することから、需要は強い状況が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％