別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -10 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　利根　健司   TEL.
鑑定評価額 37,900,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市金池南１丁目２８４番
｢金池南１－１４－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 237  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ利便性の良い
住宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 大分

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 大分駅南方

550m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 大分駅南の区画整理済みの住宅地域。中心部周辺では、戸建住宅の供給が限られる一方、富裕層の需要は十分見
込まれる。戸建住宅地としては上限的な価格水準に達しつつあり、地価は微増程度と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大分市中心市街地及び周辺の品等の優れた住宅地一帯。価格水準が高い地域のため、高所得者層が需要者
の中心で市外からの転入も見られる。当該圏域は住環境に優れた駅近接の住宅地域として高い人気を誇り、マンション
用地の需要が価格を牽引しているが、供給は限られていることから依然として売り手市場となっている。規模によって
は坪５０万円を悠に越える引き合いも認められ、住宅ローン制度の更なる緩和により一段の総額上昇も考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。収益還元法に関しては、賃料の遅効性により土地価格に見合っ
た収益性を得ることができず低位に算出された。類似性、代替性を有する事例を採用して試算された比準価格は市場実
態を反映し、説得力を有する。以上、需要者の行動原理に即した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、市場の
動向、指定基準地との均衡、過去の趨勢にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大分 -12                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    159,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 割安感・値頃感のある郊外の住宅地域では地
価上昇に力強さも見られるが、既に高値水準
にある住宅地域では上昇が頭打ちの感があり
上値が重い展開。

大きな地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 大分 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｋ２３
調
-14		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5m市道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
b 大分Ｗ２３
調
-10		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東7m市道、
南西4m、角地
近商

(100,300)
c 大分Ｓ２３
公
-15		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
近商
駐輪場付置義務
(90,300)
d 大分Ｕ２３
公
-1		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m市道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,160)
e 大分Ｋ２３
調
-3		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北4m市道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,729  		 100
[ 150.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  98.0]		 100
[  93.0]
155,649 		 100
[ 100.0]
155,649 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
156,000 
b (　           ) 
120,733  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  91.0]		 100
[ 102.0]
130,853 		 100
[  85.3]
153,403 
153,000 
c (　           ) 
125,294  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,296 		 100
[  77.5]
162,963 
163,000 
d (　           ) 
139,748  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
141,145 		 100
[  75.5]
186,947 
187,000 
e (　           ) 
128,671  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
117,792 		 100
[  73.0]
161,359 
161,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地併合

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



大分 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,676,402 
741,130 
2,935,272 
1,652,040 
1,283,232 		 （　0.9725）
1,247,943 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     27,732,067 円　　　　（　    117,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 ＬＳ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
地区計画等
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   237 ㎡     12.9 m x   18.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身タイプ：平均専有面積約４０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,700 
142,800 		 1.0  142,800 
1.0  142,800 

 2～ 2		 住宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,749 
146,916 		 1.0  146,916 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

289,716 		 289,716 
142,800 
⑨年額支払賃料        289,716 円　×　12ヶ月　＝　       3,476,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されるため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,476,592 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       316,527 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,640,065 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           289,716 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,665 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          142,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          33,672 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,676,402 円　　　　（　        15,512 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｘ２４公賃
　　　　-1		 1,690  
(   1,629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,690 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,749 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｘ２４公賃
　　　　-2		 1,981  
(   1,943) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,981 
c 大分Ｘ２４公賃
　　　　-3		 1,937  
(   1,837) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,937 
大分 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 117,000 円  　　　　     23,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 197,830 円  　　　        3,956,592　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      193,000 円  　　　　     23,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        23,400 円  　　　　     23,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,400 円  　　　　     23,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         741,130 円　（　　　　　　         3,127 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,652,040 円  
（　　　　　         6,971 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,676,402 円      
②総費用 741,130 円      
③純収益　①－② 2,935,272 円      
④建物等に帰属する純収益 1,652,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,283,232 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,247,943 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,266 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,732,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     117,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市金池南一丁目２８４番
 3200000082512-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -10 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木口　優子   TEL.
鑑定評価額 37,900,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市金池南１丁目２８４番
｢金池南１－１４－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 237  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ利便性の良い
住宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 大分

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 大分駅南方

550m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理事業がなされた大分駅南地区の住宅地域である。居住環境、利便性ともに優れており人気が高く、今後
も同様の状況が継続すると予測するが、地価は高値であり購買層が限られ地価は微増程度での推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部及び近郊の利便性の高い住宅地域である。需要者の中心は、大分市内に通勤または事業を
営む者で、所得の高い層である。利便性が高く住環境も良好なことから価格水準は高位であり、購買層は限られること
から、地価は微増傾向で推移している。取引が少なく、取引の中心となる価格帯の把握は難しいが、戸建住宅用地で概
ね３，０００万円～４，０００万円前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、自用目的の取引が中心であることから、需要者は収益性よりも快適性を重
視して取引することが一般的であるため収益価格は低位に求められた。比準価格は、同一需給圏内類似地域において多
数の取引事例を収集し、類似性の高い事例を採用したもので、市場性を反映した合理的価格である。したがって比準価
格を標準とし、収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大分 -12                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    159,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向であるが、住宅地需要は旺盛
で、分譲地開発や建売住宅の建設は活発であ
る。また既存住宅地域でも値頃感から需要は
高まっている。

土地区画整理事業がなされた、居住環境良好
かつ利便性の高い都心の住宅地域であり、人
気の高い状況が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 大分 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｋ２３
調
-14		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5m市道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
b 大分Ｋ２３
調
-3		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北4m市道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,200)
c 大分Ｑ２３
調
-15		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,360)
d 大分Ｍ２４
公
-5		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8m市道、
中間画地
１低専

(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,729  		 100
[ 150.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  98.0]		 100
[  93.0]
155,649 		 100
[  97.0]
160,463 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
160,000 
b (　           ) 
128,671  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
118,962 		 100
[  75.2]
158,194 
158,000 
c (　           ) 
94,348  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
106,404 		 100
[  69.0]
154,209 
154,000 
d (　           ) 
100,993  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[  89.1]
135,484 		 100
[  80.5]
168,303 
168,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



大分 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  区画整理事業が施行された地域であり再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,649,643 
785,288 
2,864,355 
1,877,960 
986,395 		 （　0.9725）
959,269 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     21,317,089 円　　　　（　     89,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 86.00 ＬＳ2 172.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
地区計画等
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   237 ㎡     12.9 m x   18.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４３㎡、１ＬＤＫを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
86.00 
100.0 
86.00 
1,715 
147,490 		 1.0  147,490 
1.0  147,490 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
172.00 
100.0 
172.00 

294,980 		 294,980 
294,980 
⑨年額支払賃料        294,980 円　×　12ヶ月　＝　       3,539,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,539,760 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       309,101 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,554,659 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           294,980 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,714 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          294,980 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          92,270 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,649,643 円　　　　（　        15,399 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｗ２４公賃
　　　　-1		 2,140  
(   2,032) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,861 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,765 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,715 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｗ２４公賃
　　　　-2		 2,072  
(   1,969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[103.0]		 100
[103.0]
1,628 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大分 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 133,000 円  　　　　     26,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 193,188 円  　　　        3,863,760　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      219,400 円  　　　　     26,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,600 円  　　　　     26,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         785,288 円　（　　　　　　         3,313 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,877,960 円  
（　　　　　         7,924 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,649,643 円      
②総費用 785,288 円      
③純収益　①－② 2,864,355 円      
④建物等に帰属する純収益 1,877,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 986,395 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 959,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,048 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,317,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市金池南一丁目２８４番
 3200000082512-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考