別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
大分 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -6 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.
鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市西春日町９３番
｢西春日町４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
駐車付置義務


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 共同住宅、戸建住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 北7.9m市道 水道、ガス、下水 大分

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中低層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．９ｍ市道 交通

施設		 大分駅　北西方

1.6km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅が多く見られる大分市中心部近郊の住宅地域であり、利便性が良好なため需要が堅調であり、地価は上
昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部の北西方近郊に存する住宅地域の範囲。主たる需要者は、住宅の取得を目的とする中・高
所得層や賃貸経営を目的とする法人である。近隣地域の周辺には大型店等の生活利便施設のほか県立図書館や附属小・
中学校等の文教施設が存し、市中心部へのアクセスも良好なため需要者の選好性が高く、共同住宅も多く存する。土地
は、２８０㎡前後の画地で２，３００万円～３，４００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅も多い地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。
比準価格は地域の類似性が高い取引事例を採用して試算されており、実証的な価格が得られた。また、収益性よりも実
需に基づく市場性を反映して土地価格が形成されているため、比準価格の説得力が高い。よって、比準価格を採用し、
収益価格を参考とし、代表標準地との検討や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,400 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 102,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大分市の人口は、微減傾向で推移している。
新設住宅着工戸数では、持家と貸家はやや増
加しており、分譲住宅は減少している。


土地利用に大きな変化は見られないが、利便
性が高い地域のため需要が堅調であり、周辺
では高値取引が見受けられる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ａ２４
公
-7		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
西3.6m、角地
２中専
駐車付置義務
(80,160)
b 大分Ｌ２４
公
-10		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
c 大分Ｎ２４
公
-5		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南9m市道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
d 大分Ｔ２４
公
-13		 大分市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e 大分Ｔ２３
調
-23		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4.3m市道
、南西3.6m、
角地
２中専
駐車付置義務
(80,172)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,231  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
91,930 		 100
[  91.2]
100,800 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
104,857  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
106,849 		 100
[ 105.0]
101,761 
102,000 
c (　           ) 
114,607  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
122,569 		 100
[ 115.0]
106,582 
107,000 
d (　           ) 
123,967  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,074 		 100
[ 122.4]
103,002 
103,000 
e (　           ) 
80,087  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
81,176 		 100
[  79.2]
102,495 
102,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    102,000 円／㎡]  



大分 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,661,607 
1,710,211 
5,951,396 
5,354,250 
597,146 		 （　0.9497）
567,110 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     12,328,478 円　　　　（　     45,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 110.00 Ｓ4 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
駐車付置義務
 70 ％   200 ％   200 ％   271 ㎡     14.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸計８戸、平均専有面積４９．５㎡の２ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 建物の構造・規模・種類としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,539 
152,361 		 0.0  0 
1.0  152,361 

 2～ 3		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,620 
160,380 		 0.0  0 
1.0  160,380 

 4～  		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,669 
165,231 		 0.0  0 
1.0  165,231 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
90.0 
396.00 

638,352 		 0 
638,352 
⑨年額支払賃料        638,352 円　×　12ヶ月　＝　       7,660,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     396.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 賃借人負担で家賃保証に加入するため不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,660,224 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       653,138 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,511,086 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          638,352 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         150,521 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,661,607 円　　　　（　        28,272 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｋ２４公賃
　　　　-1		 1,738  
(   1,672) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,672 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,655 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,620 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｋ２４公賃
　　　　-2		 1,682  
(   1,649) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,634 
c 大分Ｋ２４公賃
　　　　-3		 1,526  
(   1,496) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,657 
大分 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 412,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 408,211 円  　　　        8,164,224　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       43,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      680,600 円  　　　　     82,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        82,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,710,211 円　（　　　　　　         6,311 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0649     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,354,250 円  
（　　　　　        19,757 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,661,607 円      
②総費用 1,710,211 円      
③純収益　①－② 5,951,396 円      
④建物等に帰属する純収益 5,354,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 597,146 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 567,110 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,093 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,328,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市西春日町９３番
 3200000060558-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大分 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 -6 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　安東　正二   TEL.
鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大分市西春日町９３番
｢西春日町４－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
駐車付置義務


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 共同住宅、戸建住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 北7.9m市道 水道、ガス、下水 大分

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中低層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．９ｍ市道 交通

施設		 大分駅　北西方

1.6km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 市内中心部に近接し、共同住宅等が多く見られる住宅地域であるが、大分市内における共同住宅適地は需要が強
含みで推移しており、地価水準も現状の上昇傾向が今後の当分の間持続するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中低層の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中心市街地近郊の住宅地域である。需要者の中心は、比較的富裕な戸建住宅の取得を目的とする個人や
賃貸経営を目的とする不動産業者、個人等である。中心部への接近性に優れるところから、共同住宅も多くみられるほ
か、戸建住宅用地としての需要も認められ、圏域内の需要は堅調であり、土地は３００㎡程度で総額３，０００万円前
後が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中心市街地近郊の住宅地域であり、類似地域から多数の取引事例を収集できたため、比準価格は相対的信頼性が認めら
れる。また類似地域で賃貸事例も多数収集されたが、自用目的も多い当該地域においては、土地価格に見合う賃料水準
が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。また市場参加者は収益性より居住の快適性を重視するため、比準
価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大分 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,400 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [100.0]
100		 102,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内住宅地の需要は堅調であり、住環境良好
な地域や利便性の高い地域だけでなく、既存
住宅地域においても地価は上昇している。


共同住宅も見られる利便性の高い地域で、地
域要因の大きな変動はないが、住宅地として
の需要は強く、地価も上昇傾向を示している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大分 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｌ２４
公
-10		 大分市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
b 大分Ｋ２３
調
-3		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北4m市道、
中間画地
近商
駐車付置義務
(90,200)
c 大分Ｔ２３
調
-29		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8.5m市道、
中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
d 大分Ｎ２４
公
-1		 大分市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4.8m市道
、中間画地
商業
駐車付置義務
(90,288)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,857  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
106,744 		 100
[  99.0]
107,822 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
128,671  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
121,887 		 100
[ 121.1]
100,650 
101,000 
c (　           ) 
75,804  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  92.0]		 100
[  92.2]
92,047 		 100
[  95.0]
96,892 
96,900 
d (　           ) 
104,951  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
113,126 		 100
[ 112.1]
100,915 
101,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    102,000 円／㎡]  



大分 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存するため、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,319,594 
1,856,248 
6,463,346 
5,841,000 
622,346 		 （　0.9497）
591,042 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     12,848,739 円　　　　（　     47,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大分 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｓ4 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
駐車付置義務
 70 ％   200 ％   200 ％   271 ㎡     14.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約３６㎡、１ＬＤＫを想定。使用容積率は地域的特性から判断。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,620 
174,960 		 1.0  174,960 
1.0  174,960 

 2～ 3		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,630 
176,040 		 1.0  176,040 
1.0  176,040 

 4～ 4		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,630 
176,040 		 1.0  176,040 
1.0  176,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
90.0 
432.00 

703,080 		 703,080 
703,080 
⑨年額支払賃料        703,080 円　×　12ヶ月　＝　       8,436,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれるので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,436,960 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       703,757 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,093,203 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           703,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,468 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          703,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         219,923 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,319,594 円　　　　（　        30,700 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 大分Ｔ２４公賃
　　　　-1		 1,459  
(   1,458) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,604 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,678 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,630 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 大分Ｔ２４公賃
　　　　-7		 1,389  
(   1,352) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,720 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大分 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 450,000 円  　　　　     90,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 439,848 円  　　　        8,796,960　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       43,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      742,500 円  　　　　     90,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        90,000 円  　　　　     90,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,000 円  　　　　     90,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,856,248 円　（　　　　　　         6,850 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0649     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,841,000 円  
（　　　　　        21,554 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,319,594 円      
②総費用 1,856,248 円      
③純収益　①－② 6,463,346 円      
④建物等に帰属する純収益 5,841,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 622,346 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 591,042 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,181 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,848,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大分 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大分市西春日町９３番
 3200000060558-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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備考