令和6年1月13日　提出 大分 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -4 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　梅野　崇   TEL.

鑑定評価額 8,030,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字神崎字見内４５２番４ ②地積 　(㎡) 595   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 3:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が散在する 丘陵地の住宅地域 南7.6m市道 水道 西大分 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   670 ｍ、西   200 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 南７．６ｍ市道 交通 施設 西大分駅　西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大分市最西部の農家集落地域で、土地利用に制約の大きい市街化調整区域内にあるため土地需要は弱いが、宅地 としては割安感が感じられる水準でもあるため、地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市内の市街化調整区域に指定された住宅地域一帯である。需要者は圏域内の居住者とその縁故者が中 心だが、割安感から一部に域外から転入する動きも若干見られる。不動産取引自体が非常に少ないこともあり中心価格 帯は見出しがたいが、土地で総額６００～１０００万円以下が取引の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替性を有する事例を採用して試算しており、不動産市場を反映した実証的価格である。自用の戸建住宅地 で、市街化調整区域であることから収益還元法は適用せず、積算価格も試算しなかった。市場参加者は類似物件の取引 価格水準を指標に意思決定を行うのが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格 を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -75                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.9] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が収束し、大分市の経済も回復傾向 にある。資材価格の高騰や物価高の動向に注 視する必要があるが、住宅需要は力強さが見 せている。 開発行為が制限されるため土地需要は弱いが 、住環境が比較的良好な市街化調整区域の一 部では、割安感があり一定の需要が見られる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％