令和6年1月15日　提出 芦北 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦北 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　裕之   TEL.

鑑定評価額 4,510,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 葦北郡芦北町大字宮崎字塔ノ丸１００番６ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする住宅地域 北西6m町道 水道 湯浦 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 湯浦駅南東方 330m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は町中心部から南方やや郊外の既成住宅地域である。最寄り駅や幹線国道への接近性等、生活利便性に は概ね優れるが、町全域における人口減少、高齢化、経済衰退等の影響は大きく、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、芦北町の中心部からやや郊外の既成住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目 的とした地元の個人である。肥薩おれんじ鉄道鉄軌道背後の山裾に形成された、狭隘なやや停滞した地域である。加え て町全域における、特に比較的若い世代を中心とした人口流出、高齢化、経済衰退等の影響は大きく、地価は継続的に 下落している。需要の中心となる価格帯は、土地は規模約３００㎡程度で、総額で概ね５００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、芦北町中心部からやや郊外の、地縁性のやや強い既成住宅地域である。近隣地域内及びその周辺地域にお いては、自用地としての利用及び土地取引が殆どであり、また地域の特性からも共同住宅の想定は困難であるため、収 益価格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比 準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦北 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [155.4] [ 95.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本豪雨からの復興事業は着実に進行するも のの、町全域における人口減少、高齢化、経 済衰退等の影響は大きく、停滞状況は継続し ている。 郊外の地縁性のやや強い既成住宅地域である 。若年層を中心とする人口流出が継続する中 、分譲開発等の動きも少なく、停滞した状況 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％