令和6年1月15日　提出 芦北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦北 -1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　裕之   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 葦北郡芦北町大字花岡字川原１６６７番１５ ②地積 　(㎡) 450   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ交通至便な住 宅地域 北西6m町道 水道、下水 佐敷 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北　　　６ ｍ町道 交通 施設 佐敷駅西方 220m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は町中心部に近い既成住宅地域である。住環境や各種公共施設への接近性等、生活利便性には概ね優れ ているが、町全域における人口減少、高齢化、経済衰退等の影響は大きく、地価は継続的に下落している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、芦北町の中心部に比較的近い住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的とし た地元の個人である。町内では、公務員等の比較的富裕層に選好される既成の低層戸建住宅地域であるが、町全域にお ける、特に比較的若い世代を中心とした人口流出、高齢化、経済衰退等の影響は大きく、地価は継続的に下落している 。需要の中心となる価格帯は、土地は規模約４００㎡程度で、総額で概ね１，０００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、芦北町の中心部に近い、町内では住環境、生活利便性共に比較的優れた住宅地域である。近隣地域内及び その周辺地域においては自用地としての利用及び土地取引が殆どであり、地域の特性からも共同住宅の想定は困難であ るため、収益価格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求 められた比準価格を採用し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本豪雨からの復興事業は着実に進行するも のの、町全域における人口減少、高齢化、経 済衰退等の影響は大きく、停滞状況は継続し ている。 中心部に近い利便性の高い既成住宅地域であ る。町内の比較的富裕層に選好される地域で あるが、生産年齢人口減少の影響も大きく、 停滞状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％