令和6年1月15日　提出 益城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   益城 -4 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　裕之   TEL.

鑑定評価額 9,300,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上益城郡益城町大字寺迫字灰塚１４２７番１ ②地積 　(㎡) 715   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 集落内開発区域 (70,240) 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 東4m町道 水道、下水 新水前寺 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北　　　４ ｍ町道 交通 施設 新水前寺駅東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) 集落内開発区域 ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部での大きな開発動向や、旺盛な土地需要の状況に比較して、旧来からの既成戸建住宅を中心とした近隣 地域周辺においては、地域要因の変化は少なく停滞しており、地価水準は横這いにて推移してゆくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、益城町郊外の市街化調整区域内の既成戸建住宅地域を中心とする。需要者の中心は、主として自用での 居住利用を目的とした地元の個人である。町中心部において複数進行中の大規模復興事業の動きに比較して、近隣地域 周辺では、集落内開発区域を利用した分譲開発等の動きもなく、やや停滞した状況が継続している。中心となる価格帯 は、規模や位置によりばらつきがあるが、規模約５００～７００㎡程度で、総額で概ね８００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、益城町郊外の調整区域内に存する地縁性の強い戸建住宅地域である。近隣地域内及びその周辺地域におい ては自用地としての利用及び土地取引が殆どであり、また地域の特性からも共同住宅の想定は困難であるため、収益価 格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた比準価 格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　嘉島 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [150.8] [101.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町中心部で進行中の各種大型復興事業の影響 は大きく、中心部の地価は上昇傾向にある。 停滞する郊外集落地域との乖離が著しい。 町郊外の地縁性の強い地域であり、集落内開 発制度を利用した開発等の動きもない。町中 心部の変化に比較すれば停滞した状況が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％