令和6年1月15日　提出 嘉島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉島 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上益城郡嘉島町大字下六嘉字上ノ口３５３８番１ ②地積 　(㎡) 511   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 集落内開発区域 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西4m町道 下水 南熊本 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ町道 交通 施設 南熊本駅　南東方 9.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 集落内開発区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多く残る市街化調整区域の住宅地域であるが、東部台地土地区画整理事業など宅地開発の影響や町全 体での住宅需要の増加により、地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嘉島町及び隣接市町における郊外部の住宅地域で、需要者は、町内居住者のほか地元関係者が中心とな る。近隣地域は、市街化調整区域内の住宅地域で農家集落地域としての性格が強いが、周辺での土地区画整理事業によ る大規模宅地開発や集落内開発制度を活用した住宅供給を背景に、土地価格は強含みで推移している。土地の取引価格 帯は、５００㎡程度で１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域で、賃貸市場は顕在化していないため、賃貸用建物を想定し、土地価格 を試算する収益還元法を適用することは現実的でない。地域特性が類似する市街化調整区域内の事例を収集し、市場性 を十分に反映できたことから、比準価格を採用し、昨年からの市場動向の変化も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口及び世帯数は県内でも上位の上昇率 にあり、集落内開発制度を活用した住宅開発 や土地区画整理事業により、当町の不動産市 場は活発である。 農家住宅が多く残る調整区域内の住宅地域で あるが、東部台地土地区画整理事業の影響や 町全体での住宅需要の増加により、当地域の 地価は上昇。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％