令和6年1月15日　提出 嘉島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉島 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上益城郡嘉島町大字鯰字太郎丸１２３３番 ②地積 　(㎡) 641   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 東4.5m町道、北側道 下水 南熊本 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ．５ｍ町道 交通 施設 南熊本駅　南東方 6.5km 法令 規制 ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は農地が多く農家集落の性格が残る地域だが、町中心部への接近性に優れることから周辺では小規模開発を 中心とした住宅供給が行われており、堅調な住宅需要を背景に地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嘉島町及び周辺市町の住宅地域で、需要者は、町内及び周辺に居住する一次取得者が中心となる。近隣 地域及び周辺は農地が残り、農家住宅地域の性格が強いが、町中心部への接近性に優れることから分譲開発が活発に行 われており、堅調な販売状況から地域内の地価は強含みで推移している。地域内で取引される画地規模や価格帯に差異 があるが、５００㎡程度で、土地総額は１５００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域で自己居住用を目的とした取引が主であり、また当該地域においては賃 貸市場は未成熟なことから収益還元法は非適用とした。隣接市町を含めて地域特性が類似する事例を広域的に収集・選 択し、実証性に優れる試算ができたことから、比準価格を採用し、前年価格及び代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.7] [101.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地区画整理事業や集落内開発制度を利用し た住宅開発により当町の人口及び世帯数は増 加傾向が続いており、需給動向は強含みで推 移している。 農家集落の性格が残る地域だが、町中心部へ の接近性に優れることから周辺では住宅開発 が活発で、市場性の高まりから地価は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％