令和6年1月15日　提出 嘉島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉島 -1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上益城郡嘉島町大字鯰字高八２７５８番１ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る区画整然とした住 宅地域 北東6m町道 下水 南熊本 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ町道 交通 施設 南熊本駅　南東方 6.1km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部の区画整然とした住宅地域で、居住環境や生活利便施設への接近性に優れることから、旺盛な需要が認 められる。中心部での供給は少なく、需給ギャップから地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嘉島町及び周辺市町の住宅地域で、需要者は、町内及び周辺に居住する一次取得者が中心となる。大型 商業施設への接近性、熊本市内へのアクセスの良さ、良好な居住環境から当町の人口は増加傾向が続いており、住宅需 要は堅調である。町中心部での新規の住宅供給は少なく、需給ギャップを背景に地価は上昇傾向にある。取引の中心価 格帯は、土地は２００㎡程度で１３００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、また画地規模から共同住宅を想定することは困難なことから、収益還 元法は適用しない。自己居住を目的とした取引が中心となる戸建住宅地域においては、類似不動産の取引価格を指標と して価格水準が形成されることから、周辺住宅地の事例から試算した比準価格の信頼性は高い。本件では、比準価格を 採用し、前年価格及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,800 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [123.6] [ 97.0] 100 65,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口及び世帯数は増加傾向が続いており 、大規模な土地区画整理事業や郊外部におけ る住宅開発により需給動向は強含んでいる。 小学校や商業施設に近接し、居住環境に優れ る地域で、子育て世代を中心に需要は堅調で 、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％