鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
御船 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

御船 5-1

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　萩野　和伸

TEL.

鑑定評価額

8,320,000 円

１㎡当たりの価格

36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上益城郡御船町大字御船字下囲９４６番８				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、診療所等が建ち並ぶ近隣商業地域	北西19m町道	水道、下水	南熊本 13.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９ｍ　町道

交通

施設

南熊本駅　南東方

13.0km

法令

規制

（都）近商

⑤地域要因の将
　来予測

御船町中心市街地の一角を占める商業地域で、住宅開発に伴う背後地人口の増加等により、繁華性は現状を維持
していくと思料する。現状の人口動向、需給動向を勘案すると地価水準は安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、御船町及び隣接市町に存する商業地域である。主たる需要者層は、個人事業者及び法人事業者等である
。木倉バイパス沿いの大型店が集積する地域等の一部地域は底堅い需要がある一方で、御船川近辺の旧来からの商業地
域等は繁華性が低く、需要は若干弱含みである。取引価格は規模、形状等によりまちまちで、市場の中心価格帯は把握
できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価
格は類似地域における最近の事例からの試算であり、当該地域の実情に即した試算価格であると判断される。したがっ
て、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇土 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,100 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[131.9]

[100.0]
100

35,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心部・郊外を問わず新規分譲地開発が活発
に行われており、背後人口の増加に伴う収益
性の向上が見込まれるため、商業地需要は総
じて堅調である。

町中心部に位置し、各種集客施設に近い。背
後地への人口流入もあり、当該地域に対する
需要は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

御船 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１御船０４１９４ -6	上益城郡御船町		更地	（　）	不整形	南西7m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２４１宇城０７００５ -8	宇城市		建付地	（　）	不整形	西12.5m国道、南東4m、二方路		（都） (70,200)
c	２４１宇城０７８３２ -14	宇城市		建付地	（　）	台形	北6m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
d	２４１熊本０２ -251	熊本市南区		建付地	（　）	長方形	西7.5m市道、北1m、角地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,382	100 [ 80.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	33,819	100 [ 93.1]	36,325	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,300
b	(　 ) 21,727	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	28,703	100 [ 80.0]	35,879		35,900
c	(　 ) 25,589	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	26,407	100 [ 76.8]	34,384		34,400
d	(　 ) 28,749	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	28,550	100 [ 79.1]	36,094		36,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	売急ぎ	％／月 +0.09	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,000 円／㎡]

御船 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,907,425	432,984	1,474,441	1,219,680	254,761	（　0.9446） 240,647	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,120,149 円　　　　（　 22,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御船 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	ＬＳ1	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	10.0 m x 23.0 m	前面道路：町道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

貸店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,435	172,200	4.0	688,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		172,200		688,800
								0

⑨年額支払賃料	172,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,066,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,066,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,312 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,901,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	688,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,337 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,907,425 円　　　　（　 8,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１収０４１９４　　　　-9	965 ( 944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,430	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,440 円/㎡　月額支払賃料（　 1,435 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１収０４１９４　　　　-10	1,148 ( 1,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [105.0]	1,402
c	２４１収０４１９４　　　　-11	1,946 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [125.0]	100 [105.0]	1,454

御船 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,000 円	16,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	123,984 円	2,066,400　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 117,600 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	33,600 円	16,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 432,984 円　（　　　　　　 1,874 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,219,680 円（　　　　　 5,280 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,907,425 円
②総費用	432,984 円
③純収益　①－②	1,474,441 円
④建物等に帰属する純収益	1,219,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	254,761 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	240,647 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,042 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,120,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

御船 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	上益城郡御船町大字御船字下囲９４６番８	3303010020738-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
御船 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

御船 5-1

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　阿部　忠勝

TEL.

鑑定評価額

8,270,000 円

１㎡当たりの価格

35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上益城郡御船町大字御船字下囲９４６番８				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、診療所等が建ち並ぶ近隣商業地域	北西19m町道	水道、下水	南熊本 13.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９ｍ町道

交通

施設

南熊本駅南東方

13.0km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

御船町の中心市街地の一角を形成する商業地域であり、地域要因に特段の変化はないが、住宅地開発に伴う背後
地人口の増加等により、今後も地価は微上昇で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、御船町や周辺市町に存する商業地域である。需要者は、地元における事業者が中心であるが、大規模地
については県外企業による需要も認められる。中心部における活発な住宅地開発に伴い、背後地人口は増加傾向にあり
、商業地需要は全般的に堅調である。特に、幹線道路沿線地域に対する引き合いが強い。市場における価格帯について
は、規模や形状等により開差が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内では、自用での利用が大部分を占めるため、採用した収益資料の質と量は十分とは言い難い。また、当該地
域内においては、価格水準に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格の説得力は低いと判断した。一方、取引事
例比較法の適用において採用した取引事例の信頼性は高いことから、比準価格を標準に、収益価格を参考にして、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇土 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,100 円／㎡

[100.6]
100

100
[101.0]

100
[130.0]

[100.0]
100

36,100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新規分譲地の開発が活発に行われており、背
後人口の増加に伴う収益性の向上により、商
業地需要は全般的に堅調である。

町の中心市街地の一角を形成する商業地域で
あるが、活発な住宅地開発により背後地人口
は増加しており、近隣地域は繁華性を維持し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

御船 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１御船０４１９４ -6	上益城郡御船町		更地	（　）	不整形	南西7m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２３７益城０６８２３ -900021	上益城郡益城町		更地	（　）	ほぼ長方形	西14m町道、北6.5m、南6m、三方路		近商 (90,200)
c	２３７益城０８５７２ -900033	上益城郡益城町		更地	（　）	ほぼ台形	北27m県道、中間画地		準住居 (60,200)
d	２３７嘉島０９１９１ -900008	上益城郡嘉島町		更地	（　）	長方形	北20m町道、西12m、角地		｢調区｣集落内開発区域 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,382	100 [ 80.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	33,751	100 [ 92.1]	36,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,600
b	(　 ) 40,200	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	39,688	100 [ 112.0]	35,436		35,400
c	(　 ) 45,000	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,270	100 [ 124.0]	36,508		36,500
d	(　 ) 27,797	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	27,176	100 [ 78.0]	34,841		34,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	売急ぎ	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,800 円／㎡]

御船 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,890,146	431,561	1,458,585	1,219,680	238,905	（　0.9446） 225,670	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,801,489 円　　　　（　 20,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

御船 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	ＬＳ1	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	10.0 m x 23.0 m	前面道路：町道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	120.00	100.0	120.00	1,422	170,640	4.0	682,560
							0.0	0
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		170,640		682,560
								0

⑨年額支払賃料	170,640 円　×　12ヶ月　＝　 2,047,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,047,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 163,814 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,883,866 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	682,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,890,146 円　　　　（　 8,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１（収）９１９１　　　　-10	1,845 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,419	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,427 円/㎡　月額支払賃料（　 1,422 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１（収）９１９１　　　　-11	1,148 ( 1,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,435
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

御船 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,000 円	16,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,861 円	2,047,680　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 117,600 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	33,600 円	16,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 431,561 円　（　　　　　　 1,868 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,219,680 円（　　　　　 5,280 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,890,146 円
②総費用	431,561 円
③純収益　①－②	1,458,585 円
④建物等に帰属する純収益	1,219,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	238,905 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	225,670 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 977 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,801,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

御船 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	上益城郡御船町大字御船字下囲９４６番８	3303010020738-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考