令和6年1月15日　提出 御船 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御船 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　萩野　和伸   TEL.

鑑定評価額 6,640,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上益城郡御船町大字御船字町園７４２番３ ②地積 　(㎡) 313   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西4m私道 水道、下水 南熊本 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ　 私道 交通 施設 南熊本駅　南東方 法令 規制 （都） ２低専 ⑤地域要因の将 　来予測 御船川の南側に位置する住宅地域の需要はやや弱いことに加え、近隣地域は災害リスクを有する地域であるため 敬遠される感がある一方で、地価の割安感等を考慮すると、今後も地価水準は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御船町中心部を主として広がる住宅地域一帯。主たる需要者は、自己の居住目的での土地取得を望む中間 所得者層が中心で、熊本市内等への通勤者も含まれる。需要の中心は利便施設が集中する中心部にあり、御船川の南側 に位置する住宅地域の需要はやや弱く、また、近隣地域は災害リスクを有する地域であるため敬遠される感がある一方 、割安感等からその辺縁地域に対する需要も比較的安定している。市場の中心価格帯は、土地のみで６００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 経済合理性の観点から共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域におけ る土地利用状況をみると、自用の戸建住宅がほとんどであり、収益性よりも居住の快適性を重視する地域であると判断 される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [101.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 御船町の人口は増加傾向。令和３年にコスト コ進出。熊本市通勤圏として相対的に割安感 があり、住宅地需要は安定している。 災害リスクへの意識の高まりにより敬遠され る感がある一方で、利便性は比較的良好で割 安感がある。当該地域に対する需要は安定し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％