令和6年1月15日　提出 御船 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御船 -1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　萩野　和伸   TEL.

鑑定評価額 4,680,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上益城郡御船町大字辺田見字目抜７６番１５ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅とアパート が見られる住宅地域 南4.5m私道 水道、下水 南熊本 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ　私道 交通 施設 南熊本駅　南東方 13.0km 法令 規制 （都） １中専 ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に位置する既成住宅地域。隣接町で大型分譲地が販売開始されており、当該地域の需給動向に影響を与 えるものと思料される。割安感があること等を考慮すると、今後も地価水準は安定的に推移すると予測される (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御船町中心部を主として広がる住宅地域一帯。主たる需要者は、自己の居住目的での土地取得を望む中間 所得者層が中心で、熊本市内等への通勤者も含まれる。近年は中心部において宅地開発が活発化しており、売れ行きも 堅調である。また、近隣地域及びその周辺地域のような既成住宅地域についても、新規分譲地ほどの需要は認められな いが、地価の割安感等から堅調な需要を維持している。市場の中心価格帯は、土地のみで６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。近隣地域における土地利 用状況をみると、自用の戸建住宅が多く見られる地域であり、収益性よりも居住の快適性を重視する地域であると判断 される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.6] [103.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 御船町の人口は増加傾向。令和３年にコスト コ進出。熊本市通勤圏として相対的に割安感 があり、住宅地需要は安定している。 周辺に公共施設、スーパー等が充実しており 生活利便性は高い。当該地域に対する需要は 堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％