別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
菊陽 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
菊陽 5-1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　石山　博   TEL.
鑑定評価額 93,900,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２
 ②地積
　(㎡)		 988  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗併用住宅、店舗
等が混在する商業地
域		 北9m県道 水道、下水 三里木

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   260 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 三里木駅　南西方

100m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣に大型商業施設が立地するほか、鉄道駅に近接し県道沿いに立地する等から用途の多様性が高い。特にＴＳ
ＭＣ進出に伴う需要の中心となる商業立地性を具備することから、需要は旺盛で将来的な発展が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、菊陽町及び隣接する熊本市北東部の商業地域一帯の圏域。主たる需要者は、個人事業者や地元法人等の
ほかＴＳＭＣ進出の影響で県外法人等の市場参加も認められる。急激な需要の増加に伴う取引価格の高騰等から需要の
中心となる価格帯の把握は困難である。ＴＳＭＣ進出決定後幹線道路沿いの商業地については、事業用地需要や共同住
宅用地需要等多用途の需要が競合し、需給ギャップ等も相まって取引価格は高騰しており、需要は極めて旺盛である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 県道沿いに低層店舗、店舗併用住宅等が混在する商業地域で、商業繁華性自体はさほど高くはないが将来的な発展が期
待される地域である。地域内においては、自己利用の物件が中心である等収益性を反映した価格形成はなされておらず
、収益価格の説得力は劣るものと判断される。したがって代替競争不動産の取引事例から求められ、市場実態を反映し
た実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＴＳＭＣ進出に伴う急激な需要増加等を背景
に、商業立地性が向上しており、需給ギャッ
プ及び相対的な割安感等から取引価格の高騰
が続いている。

鉄道駅に近接し用途の多様性が認められる等
から、需要の中心エリアを形成しており、周
辺を含め相当な高値での取引が目立つ等地価
上昇が著しい。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+30.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 菊陽 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１菊陽
０７６４８
-12		 菊池郡菊陽町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北17m町道、
東11m、角地
工業

(70,200)
b ２３７菊陽
０７９７６
-900009		 菊池郡菊陽町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東9m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２３７菊陽
０７９７６
-900015		 菊池郡菊陽町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西17.5m県
道、北東6m、
南東6m、
三方路
｢調区｣ 
集落内開発制度
(80,200)
d ２３７菊陽
０８７１５
-900008		 菊池郡菊陽町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14m町道、
中間画地
工業

(60,200)
e ２３７菊陽
０７９７６
-900011		 菊池郡菊陽町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東18m町道、
中間画地
２中専
地区計画等
(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,774  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
92,520 		 100
[  94.0]
98,426 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
98,400 
b (　           ) 
88,889  		 100
[ 100.0]		 [ 137.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
122,133 		 100
[  98.0]
124,626 
125,000 
c (　           ) 
70,892  		 100
[ 100.0]		 [ 119.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
80,046 		 100
[  83.5]
95,863 
95,900 
d (　           ) 
84,838  		 100
[ 100.0]		 [ 125.2]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 100.0]
107,290 		 100
[  98.0]
109,480 
109,000 
e (　           ) 
125,290  		 100
[ 100.0]		 [ 125.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
156,988 		 100
[ 157.7]
99,549 
99,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+2.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+2.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +61.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,200 円／㎡]  



菊陽 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,977,690 
7,091,722 
24,885,968 
21,714,000 
3,171,968 		 （　0.9300）
2,949,930 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     67,043,864 円　　　　（　     67,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
菊陽 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 255.00 ＲＣ8 1,950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   988 ㎡     32.0 m x   30.0 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロアー貸）、２～７階共同住宅（ファミリータイプ）を想定 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を参考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
255.00 
75.0 
191.25 
2,600 
497,250 		 4.0  1,989,000 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
240.00 
90.0 
216.00 
1,500 
324,000 		 1.0  324,000 
1.0  324,000 

 5～ 8		 共同住宅
240.00 
90.0 
216.00 
1,520 
328,320 		 1.0  328,320 
1.0  328,320 

  ～  		 塔屋
15.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,950.00 
87.3 
1,703.25 

2,782,530 		 4,274,280 
2,285,280 
⑨年額支払賃料      2,782,530 円　×　12ヶ月　＝　      33,390,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,703.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,390,360 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,003,422 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,386,938 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,274,280 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,178 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,285,280 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         550,574 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,977,690 円　　　　（　        32,366 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収０７６
４８
　　　　-43		 3,757  
(   3,748) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
2,684 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,609 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収０７６
４８
　　　　-44		 2,960  
(   2,952) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,574 
c ２４１収０７６
４８
　　　　-45		 4,510  
(   4,496) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,132 
菊陽 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,645,000 円  　　　　    329,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,003,422 円  　　　       33,390,360　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,303,000 円  　　　　    329,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       658,000 円  　　　　    329,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       329,000 円  　　　　    329,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,091,722 円　（　　　　　　         7,178 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 329,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　   1,950.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,714,000 円  
（　　　　　        21,978 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,977,690 円      
②総費用 7,091,722 円      
③純収益　①－② 24,885,968 円      
④建物等に帰属する純収益 21,714,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,171,968 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,949,930 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,986 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,043,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 菊陽 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２
 3311000232978-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
菊陽 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
菊陽 5-1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　村坂　亮   TEL.
鑑定評価額 94,800,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２
 ②地積
　(㎡)		 988  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗併用住宅、店舗
等が混在する商業地
域		 北9m県道 水道、下水 三里木

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   260 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 三里木駅　南西方

100m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 「ＪＲ三里木駅」至近に位置する店舗併用住宅、店舗等が混在する商業地域であり、世界的半導体メーカーが菊
陽町に進出すること等を踏まえた需要増が顕著であり、地価は強含みで推移するものと判断される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、菊陽町を中心として隣接市町村に存する商業地域の圏域であると判断した。典型的な需要者として、事
業活動を行う法人のほか、個人事業主等が想定される。近年、商業集積は国道沿線に見られたが、菊陽町に世界的半導
体メーカーが進出すること等を踏まえ、適地不足等も相俟って、県道沿線にも土地需要が波及している。市場の中心と
なる価格帯は、規模により異なるうえ、個別の事情に左右されやすいため、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗併用住宅、店舗等が混在する商業地域であるが、土地投資額に見合う賃料設定が困難であること等より
収益価格は低位に試算されたものと判断される。従って、現実の市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価
格を比較考量し、さらに市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の基調としては緩やかに回復しているも
のの、先行きについて、海外の経済動向及び
資材価格の動向等の影響に注視が必要である
。

従来からの旺盛な土地需要のほか、世界的半
導体メーカーの進出等も相俟って、地価は著
しい上昇傾向を示している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+31.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 菊陽 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１菊陽
０７６４８
-12		 菊池郡菊陽町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北17m町道、
東11m、角地
工業

(70,200)
b ２４１菊陽
０７６４８
-7		 菊池郡菊陽町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西7m町道、
北6m、角地
２中専

(60,100)
c ２４１菊陽
０７９７６
-3		 菊池郡菊陽町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東10m町道、
東6m、角地
近商
地区計画等
(90,300)
d ２４１大津
０８１３８
-14		 菊池郡大津町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m国道、
南4m、二方路
（都） 準工

(56,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,774  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
92,520 		 100
[  94.0]
98,426 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
98,400 
b (　           ) 
93,358  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
104,235 		 100
[ 104.8]
99,461 
99,500 
c (　           ) 
171,513  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
190,275 		 100
[ 193.8]
98,181 
98,200 
d (　           ) 
23,326  		 100
[ 100.0]		 [ 127.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  58.8]
50,579 		 100
[  51.0]
99,175 
99,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +90.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+2.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　 -41.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,000 円／㎡]  



菊陽 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,977,690 
7,093,322 
24,884,368 
21,714,000 
3,170,368 		 （　0.9300）
2,948,442 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     67,010,045 円　　　　（　     67,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
菊陽 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 255.00 ＲＣ8 1,950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   988 ㎡     32.0 m x   30.0 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗（フロアー貸し）、２Ｆ～８Ｆは共同住宅（ファミリータイプ）を想定。 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 類似不動産の標準的な有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
255.00 
75.0 
191.25 
2,600 
497,250 		 4.0  1,989,000 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
240.00 
90.0 
216.00 
1,500 
324,000 		 1.0  324,000 
1.0  324,000 

 5～ 8		 共同住宅
240.00 
90.0 
216.00 
1,520 
328,320 		 1.0  328,320 
1.0  328,320 
塔屋
  ～  		 機械室
15.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,950.00 
87.3 
1,703.25 

2,782,530 		 4,274,280 
2,285,280 
⑨年額支払賃料      2,782,530 円　×　12ヶ月　＝　      33,390,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,703.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,390,360 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,003,422 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,386,938 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,274,280 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,178 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,285,280 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         550,574 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,977,690 円　　　　（　        32,366 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収益０７
９７６
　　　　-34		 2,532  
(   2,475) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,665 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,609 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収益０７
９７６
　　　　-53		 2,886  
(   2,877) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,624 
c ２４１収益０７
９７６
　　　　-57		 2,363  
(   2,352) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,607 
菊陽 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,645,000 円  　　　　    329,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,003,422 円  　　　       33,390,360　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,303,000 円  　　　　    329,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       658,000 円  　　　　    329,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       329,000 円  　　　　    329,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,093,322 円　（　　　　　　         7,179 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 329,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　   1,950.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,714,000 円  
（　　　　　        21,978 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,977,690 円      
②総費用 7,093,322 円      
③純収益　①－② 24,884,368 円      
④建物等に帰属する純収益 21,714,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,170,368 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,948,442 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,984 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,010,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 菊陽 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂２３４３番２
 3311000232978-0000
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備考