別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
菊陽 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
菊陽 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　石山　博   TEL.
鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 菊池郡菊陽町大字津久礼字下屋敷１８９７番５
 ②地積
　(㎡)		 481  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域


(60,160)
不整形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 農家住宅の中に一般
住宅が見られる既成
住宅地域		 南4m町道 水道、下水 三里木

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北４ｍ町
道		 交通

施設		 三里木駅　南東方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 既存の農家住宅、一般住宅等を中心とする住宅地域で、元来地縁的選好性がやや強く作用する地域であったが、
菊陽町全体における住宅地の需要激増に伴い、近年新規分譲地も散見される等需要は堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、菊陽町中部から南部等を中心とした圏域である。主たる需要者は３０代前後の一次取得者層の個人等が
中心で、需要の中心となる規模・価格は昨今の取引価格の高騰等を受けその把握は困難である。近隣地域周辺は、菊陽
町中部の平野部に位置し旧来からの農家住宅や一般住宅を中心とする地域であるが、昨今の宅地開発エリア拡大を受け
、近隣地域周辺でも新規のミニ開発や画地細分化による取引が増加する等、需要は高く取引価格の高騰が続いている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 菊陽町中部に位置する旧来からの一般住宅や農家住宅が多い既成住宅地域で、周辺に賃貸物件は少なく賃貸想定が合理
的ではないと判断されるため、収益価格は試算しなかった。そこで代替競争不動産の取引事例から求められ、実証性が
高く市場参加者の行動の観点からも説得力が高いと判断される比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 従前からの旺盛な宅地需要に加え、ＴＳＭＣ
進出に伴う急激な需要増等から広域的かつ面
的な取引価格の高騰が目立ち、波及エリアが
拡大している。

従来あまり地域変動のない地域であったが、
総体的な宅地需要の増加等から、新規のミニ
開発や宅地細分化等が見受けられる等需要は
高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 菊陽 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１菊陽
０６４１３
-6		 菊池郡菊陽町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m町道、
中間画地
｢調区｣ 
集落内開発区域
(70,200)
b ２４１菊陽
０７００９
-5		 菊池郡菊陽町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6m町道、
東6m、角地
｢調区｣ 
集落内開発区域
(80,200)
c ２４１菊陽
０７６４８
-2		 菊池郡菊陽町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m県道、
中間画地
｢調区｣ 
集落内開発地区
(70,200)
d ２４１菊陽
０７６４８
-4		 菊池郡菊陽町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東3m私道、
中間画地
｢調区｣ 
集落内開発地区
(70,200)
e ２４１菊陽
０７６４８
-10		 菊池郡菊陽町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5m町道、
中間画地
｢調区｣ 
集落内開発地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,038  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
22,111 		 100
[  77.8]
28,420 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
28,400 
b (　           ) 
36,298  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
39,824 		 100
[ 142.6]
27,927 
27,900 
c (　           ) 
40,467  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
43,785 		 100
[ 129.9]
33,707 
33,700 
d (　           ) 
19,561  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
24,093 		 100
[  87.5]
27,535 
27,500 
e (　           ) 
41,122  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
44,053 		 100
[ 149.9]
29,388 
29,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　 +30.0
d 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,000 円／㎡]  



菊陽 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 旧来からの一般住宅や農家住宅が多い既成住宅地域で、周辺に賃貸物件は少なく賃貸想定が合理的ではないと判
断されるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 菊陽 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　菊池郡菊陽町大字津久礼字下屋敷１８９７番５
 3311000224116-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
菊陽 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
菊陽 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　村坂　亮   TEL.
鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 菊池郡菊陽町大字津久礼字下屋敷１８９７番５
 ②地積
　(㎡)		 481  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域


(60,160)
不整形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 農家住宅の中に一般
住宅が見られる既成
住宅地域		 南4m町道 水道、下水 三里木

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ町道 交通

施設		 三里木駅　南東方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は農家住宅のなかに一般住宅が見られる旧来からの住宅地域である。特段の変動要因はないものの、周
辺地域との比較において相対的な割安感等が生じており、地価は強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、菊陽町及び周辺地域に存する旧来から形成される同種の既成住宅地域の存する圏域である。需要者の中
心は菊陽町及び隣接市町に居住する一次取得者層と判断される。特段の要因変動は認められないものの、菊陽町に世界
的半導体メーカーが進出すること等を踏まえ、総じて宅地需要が旺盛であり、近隣地域については相対的な割安感等が
生じているものと判断する。取引の中心となる価格帯は標準的画地規模で土地総額１，１００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、農家住宅を中心に構成されており、賃貸市場の成熟の程度が低いため、収益還元法の適用を断念した。な
お、典型的な市場参加者である個人等は市場で成立した取引価格を購入意思決定の指標にするものと判断され、比準価
格の説得力は高いものと判断される。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに市場動向等を勘案し
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の基調としては緩やかに回復しているも
のの、先行きについて、海外の経済動向及び
資材価格の動向等の影響に注視が必要である
。

特段の地域要因変動はないものの、宅地需要
が旺盛な菊陽町にあって相対的な割安感等が
生じており、地価は上昇傾向で推移するもの
と思料される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 菊陽 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１菊陽
０６４１３
-6		 菊池郡菊陽町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m町道、
中間画地
｢調区｣ 
集落内開発区域
(70,200)
b ２４１菊陽
０６４１３
-9		 菊池郡菊陽町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m町道、
中間画地
｢調区｣ 
集落内開発区域
(70,200)
c ２４１菊陽
０７００９
-5		 菊池郡菊陽町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6m町道、
東6m、角地
｢調区｣ 
集落内開発区域
(80,200)
d ２４１菊陽
０７９７６
-8		 菊池郡菊陽町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.5m県道、
中間画地
｢調区｣ 
集落内開発制度
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,038  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
22,627 		 100
[  81.3]
27,831 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
27,800 
b (　           ) 
46,116  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
47,191 		 100
[ 169.2]
27,891 
27,900 
c (　           ) 
36,298  		 100
[ 100.0]		 [ 117.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
41,819 		 100
[ 148.3]
28,199 
28,200 
d (　           ) 
14,086  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
14,360 		 100
[  50.9]
28,212 
28,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +88.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,000 円／㎡]  



菊陽 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は農家住宅を中心に一般住宅により構成される地域であり、賃貸物件は殆ど見受けられず、賃貸市場が
未成熟であり、経済合理性を有する賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元法を適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 菊陽 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　菊池郡菊陽町大字津久礼字下屋敷１８９７番５
 3311000224116-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考