別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本大津 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本大津 5-1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　江口　泰史   TEL.
鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 菊池郡大津町大字大津字拾六番町屋敷１０９６番２外
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）
特別用途地区

1:1.2		 店舗

Ｓ2		 小売店舗等が建ち並
ぶ県道沿線の商業地
域		 南9m県道 水道、下水 肥後大津

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無し 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 肥後大津駅　北東方

500m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地元資本の小規模店舗を中心とした商業地域である。隣接する菊陽町での大手半導体工場の進出に伴い、周辺自
治体における宅地需給は逼迫した状況にあることから、地価は今後も上昇傾向で推移していくものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に大津町及び周辺市町の商業地域一円と判定した。典型的需要者は主に地元資本の事業法人等である。
近隣地域は旧来の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域で、近年、背後地人口の増加に伴って新陳代謝が進み、地価も着実な
上昇基調を示していた。さらに菊陽町での大手半導体工場進出を背景に、需給環境は極めて逼迫した状況にある。地
価の先高観も強く、一部地権者による売り渋りも指摘され、従来の地価水準を大幅に上回る高値取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺では賃貸用不動産も散見されるが、多くは自用物件で、賃貸市場の成熟度は低位に留まる。元本価値
に見合った賃料獲得が困難なため収益価格は低く試算されたものと判断する。一方、比準価格は対象地の属する不動産
市場の動向を反映した試算価格として、高い規範性が認められる。よって、より実証的な比準価格を重視し、収益価格
を比較考量のうえ、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　菊陽 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,000 円／㎡		 [130.8]
100		 100
[100.0]		 100
[124.3]		 [100.0]
100		 76,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和による資産インフレの傾向に加え、
熊本市都市圏に世界的半導体企業が進出した
こともあり、都市部の地価は上昇傾向での推
移が続いている。

隣接する菊陽町への大手半導体受託生産工場
進出を背景として、商業地需要は大幅に増加
し、地価は上昇傾向を強めている。


商業収益等に影響を与える特段の要因変動は
認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+33.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本大津 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１菊陽
０７００９
-9		 菊池郡菊陽町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２３７大津
０５９４２
-900004		 菊池郡大津町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m県道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
c ２４１菊陽
０７６４８
-11		 菊池郡菊陽町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北15m県道、
中間画地
｢調区｣ 
集落内開発地区
(70,200)
d ２３７大津
０７９７６
-900001		 菊池郡大津町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,794  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
102,143 		 100
[ 124.7]
81,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
81,900 
b (　           ) 
60,466  		 100
[ 100.0]		 [ 121.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
73,164 		 100
[  91.2]
80,224 
80,200 
c (　           ) 
58,072  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
61,556 		 100
[  76.7]
80,256 
80,300 
d (　           ) 
52,680  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
60,352 		 100
[  75.1]
80,362 
80,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+2.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,000 円／㎡]  



熊本大津 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,384,737 
3,636,304 
11,748,433 
11,052,800 
695,633 		 （　0.9300）
646,939 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     14,703,159 円　　　　（　     55,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本大津 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 ＲＣ8 1,040.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業
特別用途地区
 80 ％   400 ％   400 ％   265 ㎡     14.5 m x   18.5 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階共同住宅（単身用１ＬＤＫ）を想定 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
75.0 
97.50 
1,790 
174,525 		 4.0  698,100 
0.0  0 

 2～ 8		 共同住宅
130.00 
90.0 
117.00 
1,420 
166,140 		 1.0  166,140 
1.0  166,140 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,040.00 
88.1 
916.50 

1,337,505 		 1,861,080 
1,162,980 
⑨年額支払賃料      1,337,505 円　×　12ヶ月　＝　      16,050,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     916.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,050,060 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       963,004 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,087,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,861,080 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,494 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,162,980 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         280,187 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,384,737 円　　　　（　        58,056 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１（収）７
７９５
　　　　-22		 1,911  
(   1,908) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]
1,742 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,796 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,790 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１（収）７
７９５
　　　　-23		 2,730  
(   2,723) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,826 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊本大津 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 880,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 963,004 円  　　　       16,050,060　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,232,000 円  　　　　    176,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       352,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,636,304 円　（　　　　　　        13,722 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　   1,040.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,052,800 円  
（　　　　　        41,709 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,384,737 円      
②総費用 3,636,304 円      
③純収益　①－② 11,748,433 円      
④建物等に帰属する純収益 11,052,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 695,633 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 646,939 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,441 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,703,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本大津 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　菊池郡大津町大字大津字拾六番町屋敷１０９６番２
 3311000145993-0000
2 　菊池郡大津町大字大津字前田１１８８番２
 3311000146053-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
熊本大津 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊本大津 5-1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　村坂　亮   TEL.
鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 菊池郡大津町大字大津字拾六番町屋敷１０９６番２外
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）
特別用途地区

1:1.2		 店舗

Ｓ2		 小売店舗等が建ち並
ぶ県道沿線の商業地
域		 南9m県道 水道、下水 肥後大津

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 肥後大津駅　北東方

500m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿線の商業地域であり、隣接する菊陽町に世界的半導体メーカーが進出すること等に起因した土地需要増が
顕著であり、適地不足等も相俟って、地価は著しい上昇傾向で推移するものと判断される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大津町を中心として隣接市町村に存する商業地域の圏域であると判断した。典型的な需要者として、事
業活動を行う法人のほか、個人事業主等が想定される。近年、商業集積は国道沿線に見られたが、隣接する菊陽町に世
界的半導体メーカーが進出すること等を踏まえ、適地不足等も相俟って、県道沿線にも土地需要が波及している。市場
の中心となる価格帯は、規模により異なるうえ、個別の事情に左右されやすいため、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、小売店舗等が建ち並ぶ県道沿線の商業地域であるが、土地投資額に見合う賃料設定が困難であること等よ
り収益価格は低位に試算されたものと判断される。従って、現実の市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益
価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　菊陽 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,000 円／㎡		 [131.5]
100		 100
[100.0]		 100
[124.3]		 [100.0]
100		 77,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の基調としては緩やかに回復しているも
のの、先行きについて、海外の経済動向及び
資材価格の動向等の影響に注視が必要である
。

従来からの旺盛な土地需要のほか、菊陽町に
おける世界的半導体メーカーの進出等も相俟
って、地価は著しい上昇傾向を示している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+33.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊本大津 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７大津
０５９４２
-900001		 菊池郡大津町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東26m国道、
西2m、二方路
（都） 準工

(60,200)
b ２４１大津
０８１３８
-15		 菊池郡大津町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m国道、
南4m、二方路
（都） 準工

(56,156)
c ２４１菊陽
０７９７６
-16		 菊池郡菊陽町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m国道、
北東4m、角地
２中専

(70,200)
d ２４１菊陽
０７００９
-9		 菊池郡菊陽町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
111,110  		 100
[ 100.0]		 [ 137.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
151,264 		 100
[ 187.0]
80,890 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,900 
b (　           ) 
37,532  		 100
[ 100.0]		 [ 127.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
50,372 		 100
[  63.2]
79,703 
79,700 
c (　    132,305) 
132,305  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
138,085 		 100
[ 171.2]
80,657 
80,700 
d (　           ) 
90,794  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
102,143 		 100
[ 127.7]
79,987 
80,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+2.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　+110.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+2.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+2.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +82.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+2.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,000 円／㎡]  



熊本大津 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,395,772 
3,637,006 
11,758,766 
11,052,800 
705,966 		 （　0.9300）
656,548 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     14,921,545 円　　　　（　     56,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊本大津 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 ＲＣ8 1,040.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業
特別用途地区
 80 ％   400 ％   400 ％   265 ㎡     14.5 m x   18.5 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗、２Ｆ～８Ｆは共同住宅（単身用１ＬＤＫ）を想定。 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 類似不動産の標準的な有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
75.0 
97.50 
1,800 
175,500 		 4.0  702,000 
0.0  0 

 2～ 8		 共同住宅
130.00 
90.0 
117.00 
1,420 
166,140 		 1.0  166,140 
1.0  166,140 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,040.00 
88.1 
916.50 

1,338,480 		 1,864,980 
1,162,980 
⑨年額支払賃料      1,338,480 円　×　12ヶ月　＝　      16,061,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     916.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,061,760 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       963,706 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,098,054 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,864,980 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,531 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,162,980 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         280,187 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,395,772 円　　　　（　        58,097 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１収益０７
９７６
　　　　-49		 1,714  
(   1,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,803 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,806 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１収益０７
９７６
　　　　-52		 2,389  
(   2,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,824 
c ２４１収益０７
９７６
　　　　-59		 1,722  
(   1,718) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,811 
熊本大津 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 880,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 963,706 円  　　　       16,061,760　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,232,000 円  　　　　    176,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       352,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,637,006 円　（　　　　　　        13,725 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　   1,040.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,052,800 円  
（　　　　　        41,709 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,395,772 円      
②総費用 3,637,006 円      
③純収益　①－② 11,758,766 円      
④建物等に帰属する純収益 11,052,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 705,966 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 656,548 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,478 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,921,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊本大津 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　菊池郡大津町大字大津字拾六番町屋敷１０９６番２
 3311000145993-0000
2 　菊池郡大津町大字大津字前田１１８８番２
 3311000146053-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考