令和6年1月15日　提出 熊本大津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本大津 -2 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　江口　泰史   TEL.

鑑定評価額 6,240,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊池郡大津町大字引水字古荘谷８７０番２１ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北4.5m私道 水道、下水 肥後大津 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北、４．５ ｍ私道 交通 施設 肥後大津駅　東方 2.9km 法令 規制 （都） ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。隣接する菊陽町での大手半導体工場の進出に伴い、周辺自治体にお ける宅地需給は逼迫した状況にあることから、地価は今後も上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に大津町を中心とした戸建住宅地域一円と判定した。需要者層の中心は同一需給圏内に居住する３０代 ～４０代の一次取得者である。隣接する菊陽町における大手半導体工場進出に伴い、周辺自治体を含めて住宅地需給は 極めて逼迫した状況にあり、今後も需要の拡大が予測される。一方、更なる地価上昇を見込んだ一部地権者による売り 渋りの動きも指摘されており、従来の地価水準を大幅に上回る高値取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は主として自己使用目的の戸建住宅地域内に存する。賃貸市場の熟成度は低く、投資採算性の観点から賃貸用建 物の想定は非現実的である。このため収益価格の試算を断念し、比準価格のみ求めた。得られた比準価格は類似性の高 い取引事例に適切な補修正を行って求めており、高い規範性が認められる。よって、市場性を反映した比準価格の採用 を妥当と判断し、代表標準地との価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本大津 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,500 円／㎡ [110.6] 100 100 [100.0] 100 [116.7] [100.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和による資産インフレの傾向に加え、 熊本市都市圏に世界的半導体企業が進出した こともあり、都市部の地価は上昇傾向での推 移が続いている。 隣接する菊陽町への大手半導体受託生産工場 進出を背景として、住宅地需要は大幅に増加 し、地価は上昇傾向を強めている。 居住の快適性，利便性等に影響を与える特段 の要因変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.6 ％  ％