令和6年1月15日　提出 熊本大津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本大津 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　園田　修司   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 42,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊池郡大津町大字大津字南楽善２３１番６ ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 北西5.5m町道 水道、下水 肥後大津 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ町道 交通 施設 肥後大津駅北方 1.2km 法令 規制 （都） ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり大幅な要因変動は予測されない。ＴＳＭＣ進出の波及効果が期待され、旺盛な住宅地需要 が継続すると思料されることから、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津町を中心として広がる菊池郡の住宅地域一帯。主たる需要者層は、菊池郡への通勤者が中心で、一次 取得者が多い。中小規模の分譲地開発が活発に行われている。菊陽町へのＴＳＭＣ進出等により、住宅地需要は旺盛で ある。中心価格帯は、土地で１１００万円程度、新築の戸建物件で３３００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 経済合理性の観点から共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域におけ る土地利用状況をみると、自用の戸建住宅が支配的であり、収益性よりも居住の快適性を重視する地域であると判断さ れる。よって、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大津 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津町の人口は増加傾向にあり、生産年齢人 口も増加傾向にある。ＴＳＭＣの進出の影響 により、住宅地需要は旺盛である。 大津町中心部に比較的近接し、居住環境の良 好な地域。当該地域に対する需要は旺盛であ る。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.9 ％ +5.4 ％