令和6年1月15日　提出 合志 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   合志 -3 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　塩本　一丸   TEL.

鑑定評価額 9,200,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 合志市須屋字東原２７９３番８ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東5m市道 水道、下水 黒石 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 黒石駅　東方 200m 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近年、発展傾向にある合志市にあり、黒石駅に近く、住環境も良好な住宅地域で、人口増加を背景に住宅需要は 旺盛であることから、今後とも地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は合志市のうち旧西合志町の住宅地域を中心に熊本市北区及び菊陽町の一部を含む住宅地域一円である。需 要者の中心は３０代から４０代の一時取得の勤労者世帯が中心であるが、住宅を建築して販売する住宅メーカー等も含 まれる。住宅供給に対して需要はそれ以上に旺盛で、地価は強含みで上昇傾向にある。中心となる価格帯は、土地が☆ １０００万円程度、新築建物付きで３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己の専用住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性や利便性を指向する住宅地域である。アパ－ト等も 見られるが、もっぱら土地所有者が節税目的でアパート等を建設する場合が殆どであり、公法上の規制も厳しいため、 賃貸用建物を想定することは非現実的であると判断した。よって本件では、取引市場の実態を反映し、実証性に優る比 準価格を重視し、前年標準価格からの検討及び代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　合志 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,300 円／㎡ [110.7] 100 100 [100.0] 100 [162.1] [100.0] 100 46,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 合志市は人口増加傾向が持続していることに 加えてＴＳＭＣの進出の影響から旺盛な住宅 地需要に伴い、住宅地開発も活発である。 合志市の中核として開発が進められている御 代志駅に近い黒石駅に近接する住宅地域で、 需要は旺盛であり、地価は強含みで上昇して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％