令和6年1月15日　提出 合志 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   合志 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　圭亮   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 合志市幾久富字上沖野１６４７番７６ ②地積 　(㎡) 278   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 光の森 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 光の森駅　北方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、閑静な住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。堅調な住宅需要を背景と して、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、合志市南部を中心として周辺市町に形成された住宅地域である。主たる市場参加者は、合志市や周辺市 町へ通勤するサラリーマン等のエンドユーザーが中心と考えられる。最寄駅までやや距離を有するものの、比較的良好 な住環境を背景として、不動産需要は堅調であり、地価も上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、地積２７０㎡程度の 土地で１，６００～１，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする既成住宅地域であるため、自用の利用を目的とする取引が中心であり、賃貸市場は 未成熟である。従って、本件評価に際しては、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行 った。比準価格の試算に当たっては、多数の新規の取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。以上より 、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　合志 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,300 円／㎡ [110.7] 100 100 [100.0] 100 [123.9] [102.0] 100 61,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣接町への大手企業の進出や活発な宅地分譲 等もあり、人口は増加しており、不動産需要 は堅調である。 地域要因に変動は見られないものの、住環境 の良好な地域であることから、地価は上昇傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.3 ％  ％