鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
天草 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

天草 5-1

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　萩野　和伸

TEL.

鑑定評価額

56,100,000 円

１㎡当たりの価格

70,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	天草市八幡町２６番｢八幡町３－３｣				②地積　(㎡)	795 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他） (82,262)
	1:2	店舗Ｓ1	飲食店舗、自動車関連店舗等が多い路線商業地域	南西18m国道、背面道	水道、ガス、下水	ナフコ前停 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 120 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

ナフコ前停　南東方

120m

法令

規制

（都）近商

⑤地域要因の将
　来予測

各種郊外型店舗が混在する路線商業地域で、本渡道路の開通により更なる交通利便性の向上が期待される等、今
後も安定した業務需要が見込まれ、地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、天草市中心部の路線商業地域であり、国道３２４号を中心に、国道２６６号、県道本渡牛深線沿いが挙
げられる。需要者は、全国又は熊本県内で店舗展開している事業法人が中心である。対象標準地の背後住宅地域の活発
な宅地開発のほか本渡道路の開通により更なる交通利便性の向上が期待される等、路線商業地域として底堅い需要が認
められる。なお、需要の中心となる価格帯は、規模や用途によりばらつきがあり、明確な把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の各種郊外型店舗が中心であり、賃貸建物の数は圧倒的に少なく、賃貸市場の成熟度は低い。よって取
引されている価格に見合う賃料水準が確保できないため、収益価格は実際の取引価格に比較して低位に試算された。需
要者は土地購入に当たり周辺の取引価格を重視する傾向があることから、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、
前年価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心商店街の人通りは減少し、衰退傾向は著
しいが、旧本渡市内の国道３２４号沿いをは
じめとする路線商業地域の商況は安定してい
る。

背後地の人口は増加傾向にあり、本渡道路開
通による更なる交通利便性の向上が期待され
る等、路線商業地域として底堅い需要が認め
られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

天草 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１天草０６９０５ -900009	天草市		更地	（　）	不整形	南西18m国道、北西15m、角地		（都）近商 (90,300)
b	２４１天草０７００５ -11	天草市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m県道、北西6.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	２４１天草０７００５ -12	天草市		更地	（　）	ほぼ台形	北東16m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２３１天草０４１９４ -900003	天草市		更地	（　）	ほぼ整形	北西16m市道、中間画地		（都）近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,900	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	80,469	100 [ 117.0]	68,777	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	70,200
b	(　 ) 66,450	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	53,245	100 [ 81.9]	65,012		66,300
c	(　 ) 55,732	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,732	100 [ 76.7]	72,662		74,100
d	(　 ) 67,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,800	100 [ 95.1]	71,293		72,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,600 円／㎡]

天草 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,682,398	1,451,360	4,231,038	2,638,440	1,592,598	（　0.9490） 1,511,376	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	32,156,936 円　　　　（　 40,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天草 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	270.00	Ｓ1	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	82 ％	300 ％	262 ％	795 ㎡	19.6 m x 40.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

郊外型店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	270.00	100.0	270.00	1,900	513,000	4.0	2,052,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		513,000		2,052,000
								0

⑨年額支払賃料	513,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,156,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,156,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 492,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,663,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,052,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,878 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,682,398 円　　　　（　 7,148 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１収０４１９４　　　　-4	2,051 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	1,869	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,906 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１収０４１９４　　　　-5	1,875 ( 1,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	1,938
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

天草 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	37,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	369,360 円	6,156,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 458,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 321,300 円	37,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,600 円	37,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,451,360 円　（　　　　　　 1,826 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,800,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,638,440 円（　　　　　 3,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,682,398 円
②総費用	1,451,360 円
③純収益　①－②	4,231,038 円
④建物等に帰属する純収益	2,638,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,592,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,511,376 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,901 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,156,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

天草 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	天草市八幡町２６番	3308000280892-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
天草 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

天草 5-1

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　戸取　憲正

TEL.

鑑定評価額

56,000,000 円

１㎡当たりの価格

70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	天草市八幡町２６番｢八幡町３－３｣				②地積　(㎡)	795 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他） (82,262)
	1:2	店舗Ｓ1	飲食店舗、自動車関連店舗等が多い路線商業地域	南西18m国道、背面道	水道、ガス、下水	ナフコ前停 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 120 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

ナフコ前停　南東方

120m

法令

規制

（都）近商
(82,262)

⑤地域要因の将
　来予測

本渡地区北部に位置する路線商業地域である。自動車利用客を対象とする店舗が建ち並ぶ繁華な商業地域であり
、発展傾向にある人気エリアの住宅地域を背後に抱え、土地需要は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、本渡地区の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、天草市域を中心に事業活動を行う地
元事業者、全国又は県内で店舗展開を図る県内外の法人等が中心である。物販店舗や飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地
域で、周辺背後住宅地域の活発な宅地開発のほか、本渡道路の開通による交通アクセスの向上等もあって、底堅い土地
需要が認められる。市場の中心となる価格帯は、画地規模や業種により様々であり、明確な把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、郊外型の自用店舗を中心として、賃貸建物は少ない商業地域である。対象標準地の属する不動産取引市場
においては自用物件が支配的で、収益性を充分に反映した価格形成がなされているとは言い難い。従って、市場性を反
映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、前年標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの５類移行後、個人消費や観光客
は回復傾向。中心商店街は衰退傾向にあるも
のの、路線商業地域の不動産市況は安定的で
ある。

旧本渡市への一極集中傾向の下、本渡北小校
区への需要が偏在しており、背後人口の増加
等もあって、宅地需要は底堅い。地価は堅調
に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

天草 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１天草０７００５ -11	天草市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m県道、北西6.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	２４１天草０７００５ -12	天草市		更地	（　）	ほぼ台形	北東16m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２３７天草０４１９４ -900001	天草市		貸家建付地	（　）	不整形	東5.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,330)
d	２４１天草０７００５ -4	天草市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,450	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	53,245	100 [ 76.8]	69,329	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	70,700
b	(　 ) 55,732	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,732	100 [ 80.4]	69,318		70,700
c	(　 ) 41,601	100 [ 90.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	47,653	100 [ 70.8]	67,306		68,700
d	(　 ) 46,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,400	100 [ 67.7]	68,538		69,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
c	その他	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,500 円／㎡]

天草 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,652,491	1,457,916	4,194,575	2,638,440	1,556,135	（　0.9490） 1,476,772	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	31,420,681 円　　　　（　 39,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天草 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	270.00	Ｓ1	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	82 ％	300 ％	262 ％	795 ㎡	20.0 m x 40.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	100.0	270.00	1,890	510,300	4.0	2,041,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		510,300		2,041,200
								0

⑨年額支払賃料	510,300 円　×　12ヶ月　＝　 6,123,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は支払賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,123,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 489,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,633,712 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,041,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,779 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,652,491 円　　　　（　 7,110 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１（収）７００５　　　　-9	2,051 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [109.0]	100 [105.0]	1,906	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,896 円/㎡　月額支払賃料（　 1,890 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１（収）７００５　　　　-10	1,451 ( 1,447)	100 [100.0]	[ 97.7] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,873
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

天草 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,000 円	37,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	367,416 円	6,123,600　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 466,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 321,300 円	37,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	75,600 円	37,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,800 円	37,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,457,916 円　（　　　　　　 1,834 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,800,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,638,440 円（　　　　　 3,319 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,652,491 円
②総費用	1,457,916 円
③純収益　①－②	4,194,575 円
④建物等に帰属する純収益	2,638,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,556,135 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,476,772 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,858 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,420,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

天草 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	天草市八幡町２６番	3308000280892-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考