令和6年1月15日　提出 天草 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天草 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　萩野　和伸   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天草市亀場町亀川字下浜田１８２番２外 ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 南6m市道、背面道 水道、下水 恵比曽停 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 恵比曽停　北東方 280m 法令 規制 （都） １中専 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は旧本渡市内の南部郊外に位置する住環境が優る新興の分譲住宅地域であるが、利便性に優れる市中心部 の住宅地域と比べると市場競争力に劣り、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧本渡市内の南部郊外に位置する中品等の新興の分譲住宅地域である。主な需要者は旧本渡市へ通勤す る標準的な給与所得者層である。隣接地域への店舗集積の高まりを受け、周辺地域での開発が進んだが、需要は利便性 に優れる旧本渡市北部が強く、当地域における土地需要は弱含みで推移している。取引される土地の面積は２４０㎡程 度、土地は１０００万円前後、新築戸建物件は総額２５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は比較的新しい分譲住宅地域で、自己使用を前提とする戸建住宅の占める割合が圧倒的であり、賃貸市場の成熟 度が低いため、収益還元法は適用しなかった。また、当地域は閑静な戸建住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性 が重視される。したがって自用目的での取引が中心である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天草 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 82.5] [103.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天草市全体では過疎化が進行しているが、旧 本渡市の世帯数は長年増加傾向であり、若年 層の賃貸から持家へのシフト傾向が見られる 。 住環境が優る新興の住宅地域だが、需要は利 便性に優れる旧本渡市北部が強く、当地域に おける土地需要は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％