鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
阿蘇 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

阿蘇 5-1

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　園田　修司

TEL.

鑑定評価額

12,000,000 円

１㎡当たりの価格

20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	16,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	阿蘇市内牧字中町２２４番外				②地積　(㎡)	582 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) 国立公(普通) （その他）
	1:2	店舗兼工場Ｓ1	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ温泉街の商業地域	北7m市道	水道、下水	阿蘇 6.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、７ｍ市
道

交通

施設

阿蘇駅北西方

6.6km

法令

規制

（都）
(70,200)
国立公(普通)

⑤地域要因の将
　来予測

低層の個人商店等が建ち並ぶ既成商業地域で、大幅な要因変動は予測されない。現在の経済動向及び需給動向を
勘案すると、今後も地価は概ね安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,950 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、阿蘇市及び隣接町村の商業地域一帯である。主たる需要者層は、個人事業者及び法人事業者等である。
国道５７号北側復旧ルートの開通やコロナ五類移行等により観光客数は増加傾向にあり、内牧商店街や門前町商店街等
では商業地需要が回復傾向にある。取引価格は規模、事情等によりまちまちで、中心となる価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸市場の成熟度は低く、元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価
格は類似地域における最近の事例からの試算であり、地域の実情に即した試算価格であると判断される。よって、比準
価格を標準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

阿蘇市の人口は減少傾向。生産年齢人口の減
少が大きい。コロナの五類移行以後、国内外
から観光客の増加がみられる。

観光客向けの店舗等が多い地域。当該地域に
対する需要は比較的安定している。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

阿蘇 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１阿蘇０８１３８ -3	阿蘇市		更地	（　）	ほぼ台形	北東14m国道、中間画地		（都） (70,200)
b	２４１阿蘇０８１３８ -8	阿蘇市		更地	（　）	長方形	北7m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	２３１阿蘇０４３３５ -2	阿蘇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、南4m、二方路		（都） (70,200)
d	２４１大津０８１３８ -15	菊池郡大津町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北27m国道、南4m、二方路		（都）準工 (56,156)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,626	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	15,140	100 [ 63.9]	23,693	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,700
b	(　 ) 14,253	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	15,837	100 [ 100.0]	15,837		15,800
c	(　 ) 11,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	15,646	100 [ 75.0]	20,861		20,900
d	(　 ) 37,532	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	43,853	100 [ 180.2]	24,336		24,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,600 円／㎡]

阿蘇 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,808,485	1,713,242	6,095,243	5,815,260	279,983	（　0.9718） 272,087	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,789,085 円　　　　（　 9,950 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

阿蘇 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	290.00	ＬＳ2	580.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	582 ㎡	16.0 m x 36.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：フロア貸し店舗、２Ｆ：ファミリータイプ共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	290.00	100.0	290.00	1,283	372,070	4.0	1,488,280
							0.0	0
2～ 2	住宅	290.00	100.0	290.00	1,040	301,600	1.0	301,600
							1.0	301,600
～

～

～

計		580.00	100.0	580.00		673,670		1,789,880
								301,600

⑨年額支払賃料	673,670 円　×　12ヶ月　＝　 8,084,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 580.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,084,040 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　％　＝　　 485,042 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,718,998 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,789,880 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,825 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 301,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 72,662 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,808,485 円　　　　（　 13,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１収０８１３８　　　　-18	1,432 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,302	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,287 円/㎡　月額支払賃料（　 1,283 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１収０８１３８　　　　-19	1,316 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 90.0]	1,271
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

阿蘇 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	400,500 円	80,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	492,242 円	8,204,040　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 560,700 円	80,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	160,200 円	80,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,100 円	80,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,713,242 円　（　　　　　　 2,944 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,100,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 580.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,815,260 円（　　　　　 9,992 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,808,485 円
②総費用	1,713,242 円
③純収益　①－②	6,095,243 円
④建物等に帰属する純収益	5,815,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	279,983 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	272,087 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,789,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,950 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

阿蘇 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	阿蘇市内牧字中町２２４番	3305000347533-0000
2	阿蘇市内牧字中町２２４番３	3305000347536-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
阿蘇 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

阿蘇 5-1

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　中西　信久

TEL.

鑑定評価額

12,000,000 円

１㎡当たりの価格

20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月14日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	16,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	阿蘇市内牧字中町２２４番外				②地積　(㎡)	582 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) 国立公(普通) （その他）
	1:2	店舗兼工場Ｓ1	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ温泉街の商業地域	北7m市道	水道、下水	阿蘇 6.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

阿蘇駅　北西方

6.6km

法令

規制

（都）
(70,200)
国立公(普通)

⑤地域要因の将
　来予測

観光客の増加、新規店舗の進出等により、人出は回復し、また阿蘇駅に隣接して新規ホテルが開業しており、今
後、商業地の地価はやや上昇傾向で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,190 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は内牧、一の宮地区の旧来からの商業地域及び路線商業地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁性を持
つ個人事業者等が中心である。市場の需給動向は、熊本地震、水害、コロナ禍により店舗の閉鎖等が相次いでいたが、
交通インフラ等の回復で観光客も増加し、数件の新規店舗の出店も見られ、地価はやや上昇傾向で推移している。商業
地の取引件数が少なく、資金力等によりバラツキがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は複数の取引事例を採用しており、市場の実態を反映している。一方、商業地の需要者は収益性から意思決定
を行う法人である。当地域は収益物件が混在しているものの、賃貸市場は未成熟であり、収益価格査定に当っては費用
に想定項目が多く、また、その精度は還元利回りの適正把握如何に左右されるため、相対的に精度がやや劣る。よって
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は減少傾向が継続、取引件数も減
少しているが、内牧商店街は観光客が増加し
、数件の新規店舗も開業している。

観光客の増加、新規店舗の進出等により、人
出は回復しており、地価はやや上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

阿蘇 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２７阿蘇０８７１５ -900005	阿蘇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		都計外
b	２３１阿蘇０４３３５ -900002	阿蘇市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、南4m、二方路		（都） (70,200)
c	２３７阿蘇０９０３１ -900001	阿蘇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、南4m、角地		（都） (80,200)
d	２４１阿蘇０８１３８ -3	阿蘇市		更地	（　）	ほぼ台形	北東14m国道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,006	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,355	100 [ 96.0]	21,203	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	21,200
b	(　 ) 11,171	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	15,740	100 [ 80.0]	19,675		19,700
c	(　 ) 16,468	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	16,068	100 [ 79.2]	20,288		20,300
d	(　 ) 13,626	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	15,201	100 [ 72.1]	21,083		21,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,600 円／㎡]

阿蘇 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,755,978	1,710,218	6,045,760	5,815,260	230,500	（　0.9718） 224,000	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,765,957 円　　　　（　 8,190 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

阿蘇 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	290.00	ＬＳ2	580.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	582 ㎡	16.0 m x 36.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し、２階はファミリータイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	290.00	100.0	290.00	1,273	369,170	4.0	1,476,680
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	290.00	100.0	290.00	1,070	310,300	1.0	310,300
							1.0	310,300
～

～

～

計		580.00	100.0	580.00		679,470		1,786,980
								310,300

⑨年額支払賃料	679,470 円　×　12ヶ月　＝　 8,153,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 580.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,153,640 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 489,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,664,422 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,786,980 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,798 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 310,300 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 74,758 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,755,978 円　　　　（　 13,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１収０４４４８　　　　-16	947 ( 944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,480	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,276 円/㎡　月額支払賃料（　 1,273 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１収０４４４８　　　　-17	711 ( 711)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 80.0]	1,071
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

阿蘇 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	400,500 円	80,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	489,218 円	8,153,640　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 560,700 円	80,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	160,200 円	80,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,100 円	80,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,710,218 円　（　　　　　　 2,939 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,100,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 580.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,815,260 円（　　　　　 9,992 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,755,978 円
②総費用	1,710,218 円
③純収益　①－②	6,045,760 円
④建物等に帰属する純収益	5,815,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	230,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	224,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 385 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,765,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,190 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

阿蘇 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	阿蘇市内牧字中町２２４番	3305000347533-0000
2	阿蘇市内牧字中町２２４番３	3305000347536-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考