別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇城 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇城 5-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　戸取　憲正   TEL.
鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 53,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇城市松橋町松橋字園田９４６番１
 ②地積
　(㎡)		 613  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）
台形
1:1		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 北東14m県道 水道、下水 松橋

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 松橋駅　東方

700m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 宇城市中心部に位置する路線商業地域である。繁華性には大きな変化はみられず今後も現状を維持するものと予
測される。立地性から宅地需要は底堅く、地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇城市及び隣接する宇土市等の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域一円と判定した。需要者は、市内外
の法人事業者のほか、小売業や飲食業等を営む個人事業者等が中心である。一部店舗撤退後も一定期間で入替がみられ
るなど現状の繁華性を維持している。交通量や背後人口も比較的多く、宅地需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は
、画地規模や業種により様々であり、明確な把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自用店舗のほか、賃貸テナントも認められる路線商業地域であるが、対象標準地の属する不動産取引市場
においては自用物件が支配的であって、収益性を充分に反映した価格形成がなされているとは言い難い。従って、市場
性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、前年標準地及び代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇土 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,100 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 88.0]		 [100.0]
100		 53,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宇城市全体の人口は減少傾向。旧松橋町及び
旧小川町の商業集積度の高い地域を除く商業
地域では衰退傾向にあって、二極化傾向にあ
る。

幹線道路沿いの商業地域で、自動車交通量は
多い。店舗の入替も見られ繁華の程度に大き
な変化はなく、中心部に位置する立地性から
需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇城 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１宇城
０７００５
-13		 宇城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東15m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b ２３７宇城
０６８２３
-900013		 宇城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m国道、
西5m、角地
（都） １住居

(70,200)
c ２４１宇城
０７００５
-8		 宇城市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西12.5m国道、
南東4m、
二方路
（都） 

(70,200)
d ２４１宇城
０７８３２
-16		 宇城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東14m市道、
北2m、角地
（都） １住居

(60,200)
e ２４１宇土
０７８３２
-1		 宇土市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東7.5m県道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,592  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
43,909 		 100
[  82.0]
53,548 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,500 
b (　           ) 
27,718  		 100
[  60.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
44,420 		 100
[  84.5]
52,568 
52,600 
c (　           ) 
21,727  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[  80.0]
28,703 		 100
[  54.1]
53,055 
53,100 
d (　           ) 
36,296  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
37,531 		 100
[  69.5]
54,001 
54,000 
e (　           ) 
54,442  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
56,519 		 100
[ 104.7]
53,982 
54,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,600 円／㎡]  



宇城 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,688,574 
879,060 
2,809,514 
1,926,480 
883,034 		 （　0.9490）
837,999 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     17,829,766 円　　　　（　     29,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇城 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 180.00 Ｓ1 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   613 ㎡     24.0 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
100.0 
180.00 
1,850 
333,000 		 4.0  1,332,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

333,000 		 1,332,000 
0 
⑨年額支払賃料        333,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,996,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は支払賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,996,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       319,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,676,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,332,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,254 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,688,574 円　　　　（　         6,017 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１（収）７
００５
　　　　-7		 1,439  
(   1,435) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
1,847 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,856 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１（収）７
００５
　　　　-8		 1,309  
(   1,304) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,859 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇城 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 138,000 円  　　　　     27,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 239,760 円  　　　        3,996,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      225,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      193,200 円  　　　　     27,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        55,200 円  　　　　     27,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,600 円  　　　　     27,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         879,060 円　（　　　　　　         1,434 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,926,480 円  
（　　　　　         3,143 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,688,574 円      
②総費用 879,060 円      
③純収益　①－② 2,809,514 円      
④建物等に帰属する純収益 1,926,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 883,034 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 837,999 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,367 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,829,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇城 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇城市松橋町松橋字園田９４６番１
 3315000207696-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇城 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇城 5-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　野中　潤一郎   TEL.
鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 53,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 43,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇城市松橋町松橋字園田９４６番１
 ②地積
　(㎡)		 613  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）
台形
1:1		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 北東14m県道 水道、下水 松橋

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 松橋駅東方

700m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域に立地する大型ＳＣ等と競合しているものの、旧松橋町への人口集中傾向が継続していることや隣接す
るきらら地区含めて相応の商業集積があることから、商況は暫時現状を維持するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇城市及び隣接市における商業地域。需要者は、市内外の法人事業者のほか小売業、飲食業などの個人事
業者等が中心となる。旧松橋町域における商業立地は県道八代鏡宇土線及び国道３号沿線周辺に集中しているため、旧
町中心部においては一部に閉鎖店舗も見られるものの一定の繁華性を維持して推移している。取引価格帯は更地で２～
３千万円程度が需要の中心である。資源価格・建築工事単価の高騰もあるが、金利動向等をも注視する必要がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の多くは収益性の観点から意思決定を行う事業者であるが地縁的選好性が強い地域であり、また、投下資本に見
合う賃料水準ではないため、収益価格は低位に試算された。当該地域は自己使用の商業施設も多く、また、本件で採用
した取引事例資料は質・量共に充分である。よって、市場の実態をより反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に
留めて、前年価格からの検討を行い、代表標準地価格との規準をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇土 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,100 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 87.6]		 [100.0]
100		 53,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市域のうち、旧松橋町及び小川町の一部を中
心として開発が進んでいる。その他旧町は衰
退傾向にあるなど二極化が見られる。


松橋地区中心部に位置する。一部で店舗テナ
ントの入替はあるものの、空店舗は殆ど見ら
れず一定の繁華性を維持して推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇城 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３７宇城
０４５００
-900006		 宇城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南15m国道、
南4m、角地
（都） １住居

(70,200)
b ２４１宇城
０７８３２
-16		 宇城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東14m市道、
北2m、角地
（都） １住居

(60,200)
c ２４１宇城
０７００５
-13		 宇城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東15m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d ２４１熊本
０２
-251		 熊本市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.5m市道、
北1m、角地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,843  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.2]
42,049 		 100
[  80.0]
52,561 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
52,600 
b (　           ) 
36,296  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
37,718 		 100
[  72.8]
51,810 
51,800 
c (　           ) 
42,592  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
44,085 		 100
[  80.0]
55,106 
55,100 
d (　           ) 
28,749  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
28,464 		 100
[  54.7]
52,037 
52,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,700 円／㎡]  



宇城 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,418,744 
815,321 
2,603,423 
1,717,080 
886,343 		 （　0.9490）
841,140 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     17,896,596 円　　　　（　     29,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇城 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 160.00 Ｓ1 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   613 ㎡     24.0 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
160.00 
100.0 
160.00 
1,929 
308,640 		 4.0  1,234,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

308,640 		 1,234,560 
0 
⑨年額支払賃料        308,640 円　×　12ヶ月　＝　       3,703,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込賃料であるため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているものとして計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,703,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       296,294 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,407,386 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,234,560 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,358 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,418,744 円　　　　（　         5,577 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１賃７８３
２
　　　　-4		 1,359  
(   1,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,510 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,935 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,929 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１賃７８３
２
　　　　-6		 1,661  
(   1,657) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,051 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇城 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 123,000 円  　　　　     24,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 222,221 円  　　　        3,703,680　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      224,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      172,200 円  　　　　     24,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        49,200 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         815,321 円　（　　　　　　         1,330 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,717,080 円  
（　　　　　         2,801 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,418,744 円      
②総費用 815,321 円      
③純収益　①－② 2,603,423 円      
④建物等に帰属する純収益 1,717,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 886,343 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 841,140 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,372 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,896,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇城 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇城市松橋町松橋字園田９４６番１
 3315000207696-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考