令和6年1月15日　提出 宇城 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇城 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　戸取　憲正   TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇城市松橋町きらら１丁目３番２ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、下水 松橋 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 松橋駅　南東方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。建築費の高騰もあって、総額が嵩む中心部の住宅需要は減 少傾向にあるが、利便性及び住環境の良好な住宅地域であり、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松橋小校区及びその周辺の住宅地域から隣接する宇土市の一部を含む住宅地域一円である。需要者は、 自用での居住を目的とする個人が中心であり、総額が嵩む物件は比較的所得水準の高い世帯が中心となる。最近は建築 費の高止まりから総額を抑えるため画地分割された小規模な新規分譲地も見られる。市場の中心となる価格帯は、土地 は７００万円～９００万円、新築の戸建物件では２，５００万円～３，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。比準価格は、複数の事例よ り求めたもので、現実の取引市場を反映した実証的な価格である。よって、本件では、一手法のみであるが、その精度 は高いものと判断されるので、比準価格を採用し、代表標準地等からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇土 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,800 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向にあり、地価は二極化傾向。 建築費の高騰もあって、割安感のある郊外で は、利便性良好な住宅地域で活発な開発動向 がみられる。 区画整然とし利便性の良好な住宅地域である 。地域要因に特段の変化は見られないが、出 物が少なく安定した宅地需要から地価は堅調 に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％