別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇土 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇土 5-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　野中　潤一郎   TEL.
鑑定評価額 32,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇土市浦田町字浦田６６番
 ②地積
　(㎡)		 688  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)

（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗

ＲＣ3		 店舗、飲食店、営業
所等が建ち並ぶ商業
地域		 北東20m市道、南東側道 水道、下水 宇土

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 宇土駅南西方

1.5km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 宇土市の中心部に位置する商業地域で、近年は新設ＳＣ等の影響により商況が今一つである。しかしながら、金
融機関等も立地し旧市街域内において相対的繁華性は高く、市役所新庁舎も完成しており人流も増加している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇土市及び周辺市における商業地域。需要者は、市内外の法人事業者のほか小売業、飲食業などの個人事
業者等が中心となる。本市での新規出店は、市北部の国道３号外の幹線道路沿いに集中しており、旧市街地では需要は
弱含んでいるものの近隣地域内は駐車場を備える商業地も多いため相対的地位は高位にある。取引価格帯は更地で２～
３千万円程度が需要の中心である。資源価格・建築工事単価の高騰もあるが、金利動向等をも注視する必要がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の多くは収益性の観点から意思決定を行う事業者であるが地縁的選好性が強い地域であり、また、投下資本に見
合う賃料水準ではないため、収益価格は低位に試算された。当該地域は旧中心市街地に存する商業地域であるため自己
使用の商業施設も多い。また、本件で採用した取引事例資料は質・量共に充分である。よって市場の実態をより反映す
る比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、前年価格からの検討を行って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 熊本県における交通の要衝であり、人口も概
ね横這いで推移している。市西部域はやや衰
退傾向であるものの、宇土天草道路計画が進
捗中である。

店舗、飲食店等が多く繁華性の高い地域であ
り、通過交通量も多い。駐車場も備えており
、地域周縁と比較しても顧客吸引力は高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇土 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１宇土
０７８３２
-1		 宇土市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東7.5m県道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
b ２３７熊本
０２
-900029		 熊本市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西18m県道、
北4m、角地
準工

(70,200)
c ２４１熊本
０２
-231		 熊本市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8.5m市道
、北西3m、
二方路
１住居

(70,200)
d ２４１熊本
０２
-220		 熊本市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.7m市道、
中間画地
近商

(80,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,442  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
56,631 		 100
[ 119.7]
47,311 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
47,800 
b (　           ) 
50,823  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
56,141 		 100
[ 119.3]
47,059 
47,500 
c (　           ) 
48,548  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
51,103 		 100
[ 107.8]
47,405 
47,900 
d (　           ) 
33,565  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
47,950 		 100
[ 103.2]
46,463 
46,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d その他

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,400 円／㎡]  



宇土 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,430,886 
2,077,300 
7,353,586 
6,428,580 
925,006 		 （　0.9490）
877,831 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     18,677,255 円　　　　（　     27,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇土 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   300 ％   300 ％   688 ㎡     17.0 m x   40.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：２テナント、約１５０㎡×２戸　　　２階：６テナント、約５０㎡×６戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,545 
463,500 		 4.0  1,854,000 
0.0  0 

  ～ 2		 共同住宅
300.00 
100.0 
300.00 
1,170 
351,000 		 3.0  1,053,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

814,500 		 2,907,000 
0 
⑨年額支払賃料        814,500 円　×　12ヶ月　＝　       9,774,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込賃料であるため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているものとして計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,774,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　       ％　＝　　       586,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,403,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,907,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,326 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,430,886 円　　　　（　        13,708 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１賃７８３
２
　　　　-5		 1,749  
(   1,747) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,590 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,545 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１賃７８３
２
　　　　-6		 1,661  
(   1,657) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,510 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇土 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 460,500 円  　　　　     92,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 599,400 円  　　　        9,990,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      690,700 円  　　　　     92,100,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       184,200 円  　　　　     92,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,100 円  　　　　     92,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,077,300 円　（　　　　　　         3,019 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,428,580 円  
（　　　　　         9,344 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,430,886 円      
②総費用 2,077,300 円      
③純収益　①－② 7,353,586 円      
④建物等に帰属する純収益 6,428,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 925,006 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 877,831 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,276 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,677,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇土 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇土市浦田町字浦田６６番
 3315000295549-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宇土 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇土 5-1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　宮本　隆志   TEL.
鑑定評価額 32,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇土市浦田町字浦田６６番
 ②地積
　(㎡)		 688  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)

（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗

ＲＣ3		 店舗、飲食店、営業
所等が建ち並ぶ商業
地域		 北東20m市道、南東側道 水道、下水 宇土

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 宇土駅　南西方

1.5km		 法令

規制		 （都） 近商
(90,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部の幹線道路沿いに存し、安定した車両通行量と比較的充実した背後人口を背景に多用途の需要が見込め
、物件供給も稀であることから地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宇土市及び隣接する宇城市の幹線道路沿いの商業地域で、需要者は同一需給圏内に地縁を持つ個人事業
者や熊本県内で店舗展開している事業法人が中心である。当該地域は旧来からの個人商店も多いが、宇土市役所を中心
に大型駐車場を備えた公共施設の集積度が高く、多用途の業務需要が想定される。中心となる価格帯は土地のみで２０
００万～５０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は旧来からの自己使用目的の低層店舗兼住宅が中心であり、賃貸建物の数は圧倒的に少なく、賃貸市場の熟成
度は低い。よって取引されている価格に見合う賃料水準が確保できないため、一般的に収益価格は実際の取引価格に比
較して低位に求められる傾向がある。以上より、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、前年価格との均衡を踏ま
え鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国際情勢等により建築費上昇の影響はあるが
、県南地域を中心とした広域的な宅地需要を
受け、市中心部の宅地需要は安定傾向である
。

大型店舗や各種公共施設に隣接し、空き店舗
も少なく物件供給は稀である。新市役所が昨
年春に同沿線に竣工しており、地域的にやや
発展傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇土 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１宇土
０７８３２
-1		 宇土市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東7.5m県道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
b ２３７宇土
０７８３２
-14		 宇土市

 底地


   
（　          ） 		 台形 北東24m市道、
南西5m、
二方路
（都） 商業

(90,400)
c ２３７宇土
０７８３２
-9		 宇土市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
南東4m、角地
（都） １中専

(70,200)
d ２４１宇城
０７８３２
-8		 宇城市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3.5m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,442  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
56,519 		 100
[ 116.2]
48,639 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
49,100 
b (　     53,616) 
53,616  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
55,148 		 100
[ 121.3]
45,464 
45,900 
c (　           ) 
30,841  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
31,828 		 100
[  68.0]
46,806 
47,300 
d (　           ) 
37,737  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
37,737 		 100
[  82.0]
46,021 
46,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,400 円／㎡]  



宇土 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,393,589 
2,080,620 
7,312,969 
6,428,580 
884,389 		 （　0.9490）
839,285 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     17,857,128 円　　　　（　     26,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇土 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 90 ％   300 ％   300 ％   688 ㎡     17.0 m x   40.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階小家族向け２ＤＫ程度共同住宅 ⑦有効率　  97.5 ％
の理由		 外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
95.0 
285.00 
1,600 
456,000 		 3.0  1,368,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
300.00 
100.0 
300.00 
1,250 
375,000 		 2.0  750,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
97.5 
585.00 

831,000 		 2,118,000 
0 
⑨年額支払賃料        831,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,972,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     585.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分に担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,972,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       598,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,373,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,118,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,909 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,393,589 円　　　　（　        13,653 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮本（収）２４
１
　　　　-15		 2,139  
(   2,135) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[110.0]
1,691 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,604 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 宮本（収）２４
１
　　　　-16		 1,936  
(   1,936) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[110.0]
1,571 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇土 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 460,500 円  　　　　     92,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 598,320 円  　　　        9,972,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      690,700 円  　　　　     92,100,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       184,200 円  　　　　     92,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,100 円  　　　　     92,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,080,620 円　（　　　　　　         3,024 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,428,580 円  
（　　　　　         9,344 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,393,589 円      
②総費用 2,080,620 円      
③純収益　①－② 7,312,969 円      
④建物等に帰属する純収益 6,428,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 884,389 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 839,285 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,220 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,857,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇土 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇土市浦田町字浦田６６番
 3315000295549-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考